金隆大厦营销策略竞标提案.pptx

;目录;市场篇;一、产品基本概况;一、产品基本概况;一、产品基本概况;项目节点思考;;综合性项目在联洋的存活受到极大的挑战 ——联洋规划8063户，约2万人的社区，目前冷冷清清，入住率 不足40%，生活机能配套严重不足 ——两条快速干道（杨高路、锦绣路）完全切离南北纵向联系， 杨浦大桥与世纪公园广场切断东西连接，外围辐射经济基本 被切断 ——道路交通严重不足，除了地铁，周边的交通与外围连接不顺 ——零星的沿街商铺被中介店等类似过度性产品占据;市场——未来看商业，目前看办公楼、酒店 商 业：11.3万方的大拇指将是联洋商业的扭转点，有望将 联洋原本死气沉沉的社区引入大量人气，从而盘活 联洋商业，但联洋大面积商业产品销售有相当的障 碍，出租招商问题不大 办公楼：汇商、信息大楼、金鹰的高租用率及良好的销售情 况，弥补浦东世纪大道沿线乙级写字楼的空缺，写 字楼市场状况即将步入高速运营阶段 酒 店：唯一的万淳丽大运营情况良好，由于在本项目旁 边，竞争将会过于直接;;前言;大 势 篇;稳步上扬 持续攀升 2003年上海写字楼(纯办公\甲级)市场继续保持上升势头，主要由于住宅市场的发展带动办公楼市场使之成为新的投资热点。;办公市场——大势篇;办公市场——大势篇;;;办公市场——大势篇;办公市场——大势篇;供不应求的局面;类别布局篇;甲级写字楼：有极佳的区位、通达性，高品质的承租人， 专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。 乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。 丙级写字楼：房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定。 一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B级； 城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上，许多城市的甲级写字楼楼面／(乙级写字楼楼面+丙级写字楼楼面)=1：2 ;老式办公楼：丙级居多，设备老化，但通常地段还可以 新造办公楼：基本为甲级写字楼，设备条件相对较高 烂尾楼改造：通常原本计划为甲级，但由于地段、产品等原 因，基本为乙级写字楼 ;办公市场——分布篇;;上海写字楼市场大板块分布;;办公市场——分布篇;非成熟地块，非节点地块， 不确定的时机，遇到遗留的产品;市场产品篇;汇商大厦;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;办公市场——产品篇;项目名称;项目名称 ;项目名称;项目名称;酒店式公寓市场——产品篇;沪上甲级写字楼80%以上均采用出租经营， 越是优秀的物业越是如此。 甲级写字楼的市场租金具备明显的商圈分布特征。 甲级写字楼中租金最高的为小陆家嘴的汇丰大厦， 日租金达到1.20—1.50美元。 目前上海市甲级写字楼平均租金约为0.6美元/平米/天。 甲级写字楼租赁面积集中在130—250平方米。 ;需 求 篇;办公市场——需求篇——购买市场;办公市场——需求篇——购买市场;办公市场——需求篇——使用市场;;办公市场——需求篇;办公市场——需求篇;从外来公司对写字楼区域的选择来看： 上海传统的写字楼区域分为“二路四区”，区域的差异性较大。不同的区域显现出不同的聚集效应： 金融/保险/投资————小陆家嘴地区 咨询服务————淮海路/南京西路/人民广场 高科技/软件————徐家汇地区 生产型企业————各类产业基地 ;外来企业选择办公区域时，除了考量自身的行业属性外，还会综合考虑诸多因素： 1.???????? 企业形象 区域形象直接影响企业形象，标志性的区域对于提升企业形象是非常有益的 2.???????? 自身实力 这是制约外来企业选择办公楼区域的很重要的因素 3.???????? 公司业务 交通/商业等机能设施 ;;二、产品SWOT分析;二、产品SWOT分析;总结思考：;总结思考：;我们认为;好的产品是成功的基石;三大战略 解决之道;第二章：产品建议;定位问题;空调问题;车位问题;裙楼问题;整盘产品整改建议;对于本案来说，仅仅停留于常规的整改远远不够。 因此，我们对于塔楼区域和裙楼区域进行深度思考后的整改;塔楼整改原则;塔楼整改细则1;塔楼整改细则2;空中会馆功能布局：;空中会馆功能布局：;裙楼功能定位—裙楼产品组合常规方案;裙楼功能定位—裙楼常规方案;一层部分 业态建议：公共大堂、银行区域、配套便利店等； 建议售价：23000元/M2 面积划分： 公共部位—200M2左右（不售，主要作为产权式酒店的进入大堂，兼写字楼的大堂） 银行区域—600—800M2左右