我国房地产市场中各主体之间的博弈分析-《现代企业》(2017年2期).docx

龙源版权所有 我国房地产市场中各主体之间的博弈分析作者：鲁惠林来源：《现代企业》2017年第02期 房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。 一、我国房地产博弈中的基本要素 1. 博弈的主体及其特征分析。房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。①政府。政府作为房地产市场博弈规则的制定者。政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通過其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。②房地产开发商。房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。③房地产消费者。消费者根据自身消费偏好、承受能力等确定承受价格，根据房地产效用价值大小与开发商进行谈判，希望用最低的价格获取最大的效用。但是消费···试读结束