房地产开发全过程成本管理.docx

— 、 树 立 统 一 的 成 本 管 理 理 念 0 1 房 地 产 成 本 管 理 行 业 特 征 成本管理的基本内容 合理确定成本与有效控制成本 房地产行业中不同角色的成本管理特征： 施工企业的确定与控制—现场与花费，管理上的问题 设计单位的确定与控制—设计周期与深度，技术上的问题 造价咨询公司的确定与控制—图纸与定额，技术上的问题房地产开发企业的确定与控制—产品与市场，经营上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（有效），每部分花多少合适（匹配），合理配置成本（均 衡）。强调成本的产品导向，成本管理是为了配合产品开发， 做出更好的产品。 不同利益原则下导致目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方 面的差异 0 2 房 地 产 成 本 管 理 理 念 ― 5 W 1 H 分 析 ①成本管理的目的（WHY)—提升价值 a 房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标 b 成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值 c 成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平衡造成的浪费（怎么花钱） d 成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标 ②房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本 a 成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费 用 b 成本构成 建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费 全成本=开发成本+期间费（营销和管理等） c 时间与空间上的分布 时间：建设全过程都在发生 空间：公司+现场；实体+费用工程成本与完全成本 中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点） ③房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制 合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理（计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同）。 成本的决定因素：外部--市场；内部--产品定位。 成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;（如，资金、进度、协调） （例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁） 成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握， 市场包括销售市场和原材料市场； 有效控制—动态监控，做到随时心中有数 控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目 标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。 控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。 有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。 能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中 ④成本管理的阶段（WHEN)—全过程 阶段 立项\策划\设计 发包\施工\竣工\维护 对应成本实现过程---由虚到实虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价 ---- 从虚到实的转折点就是发包 各阶段成本管理重点内容 立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标 策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划设计阶段—产品目标与成本目标的制定 ---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征 ---初步：材料设备的合理选型 --- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证 发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握） 施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段－营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关 竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估 维护运营阶段—保修金、维护费用的管理⑤成本管理的责任人 （WHO) —全员 要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。 成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制” ⑤成本管理的方法(HOW）—目标管理 目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。目标管理的过程—PDCA 循环 实现目标动态监控的手段—信息化 0 3 房 地 产 成 本 管 理 的 发 展 过 程 房地产成本管理的三个阶段 造价计算（概、预、结）--定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；【审算型】 成本控制—强调不能突破目标值【控制型】 提升价值—强调企业/团队的共同目标：面向公司利益，讲求性价比， 发掘价值，创造价值【能动型】 房地产高管必知的地产营销渠道体系建设 当前指导思想 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。 二 、 成 本 控 制 基 本 方 法 －