财报、高频及债务重组等多维度看当前地产与中资美元债的投资价值.docx

目录 地产基本面回顾 5 23Q1 财务：未出险主体改善，已出险负债率上升 5 4~5 月高频跟踪：风险担忧或持续 9 具体 51 城情况：分化成大趋势，景气变动不一 9 不同能级城市销售：新房成交相对低位，二手房复苏持续性有待考量 11 全国土拍：恢复更加滞后 13 已出险房企近况 15 通过债务重组减轻短期偿债压力 15 已出险房企回归正常经营主业的可能性 18 未出险房企地产债走势及策略 18 地产债：存量风险收敛利差下行 18 地产美元债：投资级存机会，高收益债仍待企稳 21 图表目录 图 1：发债房企盈利能力打分变化（1-10 分制） 6 图 2：发债房企营运能力打分变化（1-10 分制） 6 图 3：发债房企杠杆水平打分变化（1-10 分制） 6 图 4：发债房企偿债能力打分变化（1-10 分制） 7 图 5：23Q1 各类型发债房企筹资现金流增速中位数改善 8 图 6：23Q1 各类型发债房企经营现金流增速：未出险主体改善 8 图 7：新房日成交面积（一线城市，7 日移动平均） 11 图 8：新房日成交面积（二线城市，7 日移动平均） 11 图 9：新房日成交面积（三线城市，7 日移动平均） 12 图 10：新房日成交面积（一二三线城市加总， 7 日移动平均） 12 图 11：二手房日成交面积（一线城市， 7 日移动平均） 12 图 12：二手房日成交面积（二线城市， 7 日移动平均） 12 图 13：二手房日成交面积（三线城市， 7 日移动平均） 13 图 14：二手房日成交面积（一二三线城市加总，7 日移动平均） 13 图 15：全国推出及成交用地面积 13 图 16：成交用地面积（一线城市） 14 图 17：成交用地面积（二线城市） 14 图 18：成交用地面积（三四线城市） 14 图 19：1~5 月成交用地面积/推出用地面积：一线城市好于二线城市好于三四线14图 20：地方国有房企（均属于未出险）地产债超额利差（BP） 18 图 21：央企（均属于未出险）地产债超额利差（BP） 18 图 22：未出险非国有房企的利差走势 19 图 23：Markit IBoxx 地产美元债指数走势（以 2019 年 1 月为基准 100 值） 21 图 24：投资级地产美元债走势与美债收益率对比 22 表 1：各类型发债房企的财务指标数据中位数 5 表 2：分城市高频数据跟踪 9 表 3：分城市（51 城中有月度数据的）库存及新开工方面数据跟踪 10 表 4：目前出险房企的债务重组方案 15 表 5：地产债超额利差计算的主体样本 19 表 6：有估值数据的BICS 地产行业中资美元债估值分布： 5 月高收益地产债估值整体走高 22 地产基本面回顾 23Q1 财务：未出险主体改善，已出险负债率上升 我们基于已披露 22 年年报的 184 家地产行业发债主体看其获现与偿债能力的变化。总体来看，23Q1 以来地产主体盈利能力有所改善，偿债能力有所下滑，资产负债结构保持稳定但位于较高水平，现金流增速由负扭正，压力有所改善。我们以中位数衡量地产主体财务报表整体情况。 从盈利情况来看，2022Q4 以来，地产发债主体盈利能力未出险主体与已出险主体区别明显，且未出险主体盈利能力得到改善。未出险主体 ROA（ttm）显著高于已出险企业，已出险企业 ROA（ttm）中位数在 2022Q4 以及 2023Q1 期间均为负，且持续恶化，由 2022 年Q4 的-3.47%陆续下降至-5.81%。对于未出险主体，各企业性质主体盈利能力均得到修复，2023Q1 均相较于 2022Q4 有所提升。未出险央企、国企以及非国企ROA（ttm）中位数分别从 2022Q4 的 2.11%、1.29%和 2.00%提升至 2023Q1 的 2.35%、1.47%和 2.17%。回报率稳定并处在上行区间。经营利润率（ttm）方面，已出险企业利润率下行表现较差，未出险非国企性质企业上行明显。2022Q4 以及 2023Q1 期间，已出险企业经营利润率（ttm）均在-50%左右，表现惨淡。未出险非国企性质类企业经营利润率（ttm）提升明显，由 2022Q4的 4.67%提升 1.65 pct 至 2023Q1 的 6.32%。其他企业性质的未出险主体经营利润率（ttm）相对稳定。 经营利润率ROA-tt资产负债有息负债占总短期有息负债 经营利润率 ROA-tt 资产负债 有息负债占总 短期有息负债 EBITDA 利 速动 货币/短期有 -TTM (%) m (%) 率(%) 资产比(%) /总资产(%) 息覆盖率 比率 息负债