国有租赁土地使用权价格分析.docx

国有租赁土地使用权价格分析(郭宏伟骆亮乐)摘要：国有租赁土地是土地有偿使用的一种形式，其土地使用权价格是未来土地盈余 租金的折现，盈余租金是市场租金与合同租金的差额，合同租金应与土地原始取得费用相匹配。本文通过案例建立了一个完全理想的模型，按照盈余租金折现的方法计算租赁土地使用权价格，在此基础上对租赁土地使用权价格实质进行了剖析，并对租赁期小于法定最高使用年限的情形下租赁土地使用权价格的确定提供了建议，供行业参考讨论。关键词：租赁土地使用权、土地取得成本、出让金、盈余租金、市场盈余、市场租金、 合同租金、土地续租权一、概述国有土地租赁是指国家将国有土地出租给土地使用权人使用，由土地使用权人与县级以 上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁属于一级土地市场行为，是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。因此，租赁土地使用权是土地使用者采用分期向国家支付租金为代价而取得的一定期限的国有土地使用权。1993年原国家土地管理局、国家体改委《关于境外上市的股份制企业土地资产管理若 干问题的通知》(【199311垂1-1-[籍】字第167号)中首次提出：国家可以租赁方式将土地使用权租赁给股份制企业有偿使用，每年收取相应的租金。1998年原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(第8号令)， 规定国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)、授权经营和保留划拨用地方式予以处置。《城镇土地估价规程》(GB／T18508．2001)规定，承租土地使用权价格等于承租土地使 用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化，承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。二、租赁土地使用权价格计算l、案例基本情况 根据《上海市房地产权证》记载：权利人上海XXX有限公司；土地使用权取得方式为国有租赁；土地用途为工业用地；土地地号：浦东新区XX镇XX村XXX丘；宗地(丘) 面积为15540平方米；土地使用期限1998年7月15日至2048年1月24日。估价目的：土地收回，估价基准日：2014年7月15日，租赁期剩余年限33．5年。 2、理想模型建立为了后续分析与比较的方便，在案例的基础上建立理想模型如下：该宗地2014年7月15日50年使用年期工业用途出让土地使用权价格为V=3750元／平方米。该宗地1998年7月15日50年使用年期工业用途出让土地使用权价格为V，=1400元／ 平方米。其中V2=70％为土地取得成本980元／平方米，V3=30％为土地出让金420元，平方米。模型计算中不考虑土地还原率的差异，一律取5．5％。3、市场租金计算市场租金是该宗地于估价基准日50年使用年限出让土地使用权价格的年分摊，v=(折)[1-1／(1十T)n】，r=5．5％，V=3750元／平方米，n=50，则a=221元／平方米·年。4、合同租金计算合同租金是该宗地于土地租赁权取得之日1998年7月15日土地租赁合同约定的租金， 在理想模型计算中，假设该合同租金在租赁50年使用年限内一直不变。《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》第三条规定：国有土地 租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其它土地费用的，租 金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金 标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。根据上述规定，我们简单地考虑两种情况，一种是土地全额价款分期以合同租金形式每 年支付，另一种是土地取得时土地取得成本一次性支付，但出让金分期以合同租金的形式每年支付。(1)全额分期支付合同租金计算全额分期支付就是将土地取得时1998年7月15日50年使用年限出让土地使用权价格 的年分摊，V=(撕)[1-1／(11Ir)“】，r=5．5％，V1=1400元／平方米，n=50，则al=83元／平方米·年。(2)出让金分期支付合同租金计算出让金分期支付就是将土地取得时1998年7月15日50年使用年限出让土地使用权价 格的年分摊，V=(折)[卜1／(1+r)“】，r=5．5％，v3=420元／平方米，n=50，则a3：25元／平方米·年。(3)土地取得成本年分摊计算 为了后续分析，我们将土地取得成本也进行50年年分摊，V．(折)[1-1／(1+r)“]，r=5．5％，V2--980元／平方米，n=50，则a2=58元／平方米·年。 (4)三者关系这里可以看出：a2+a3=a1，从数学公式推导，从租金的理论构成，这都成立(见图1)。5、盈余租金计算(1)全额分期支付盈余租金计算 盈余租金a全=市场租金a．合同租金a1=221．8