地产项目共益债续建法律分析.doc

一、关于共益债 （一）共益债的概念 （二）共益债的特点 （三）续建资金共益债性质的合理性分析 二、关于房企续建 （一）续建费用的承担 （二）续建费用的权利顺位 三、关于共益债续建 （一）共益债续建模式 （二）共益债投资续建模式的优势 （三）共益债续建模式下投资款的清偿顺位补强措施 （四）清算程序下引进第三方续建资金的可能性 近年来，全国范围内各地法院受理的房地产企业破产案件数量逐渐增多。房企破产与一般生产型企业破产相比，债权结构复杂、人数众多。此外房企破产多为楼盘烂尾，为保障社会稳定、解决民生问题，大多均涉及续建问题，而续建包括投资人续建、业主自救续建、共益债续建等多种模式，本文就共益债续建模式相关法律问题做简要分析。 一关于共益债 （一）共益债的概念 共益债概念来源于《中华人民共和国企业破产法》（下称“破产法”），含义为在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所承担的债务。在实务中，债权债务人或破产管理人为了维持项目持续经营或续建向投资人借款，续建完成并变现后，以共益债务清偿或其他优先清偿方式向投资人分配本息的投资方式，称为共益债投资。 （二）共益债的特点 根据我国《企业破产法》第42条、43条、113条之规定，我们可以概括出共益债的四个重要特征，第一，共益债是破产重整债务人的新债务；第二，共益债形成于债务人的破产申请被法院受理之后；第三，形成共益债的目的是为了债务人继续营业，进而维护全体债权人的共同利益；第四，共益债具有优先获得清偿的法律保障。 （三）续建资金共益债性质的合理性分析 目前对于第三方提供续建资金的性质在法律上并没有一个明确的认定，实践中很多法院以及管理人将其性质认定为共益债务。第三方提供的续建资金，其目的在于实现房地产企业未完工项目的续建。根据《破产法》规定，共益债务包括: 因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务; 债务人财产受无因管理所产生的债务; 3、因债务人不当得利所产生的债务; 4、为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务; 5、管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务; 6、债务人财产致人损害所产生的债务。 项目续建的前提在于房地产企业的继续经营，而为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务。该第三方资金的性质是属于在继续经营的状态下，产生的其他债务，因此认定为共益债务是比较合适。 二关于房企续建 续建费用的承担 以房地产企业破产为例，如购房人应付未付尾款与在续建费用大体平衡的话，则续建费用的承担不成为问题。如项目存在未开发土地，则开发完毕用来弥补续建费用也未尝不可。但房企进入破产往往存在巨额的负债，开发商原控制人能利用的款项均已充分利用，且大多数房产均以按揭预售的方式全额收清购房款，大量的未完工在建工程+少量应收购房尾款成为常态。这样的项目的续建费用由谁承担成了一个现实的问题。 实践中，为了平衡各债权人利益，大多数管理人会不再将消费型购房人继续履行购房合同的该部分在建工程的续建费用列入共益债务，而是将该部分费用测算到每平方米多少钱，由继续履行购房合同的消费型购房人承担，并在重整计划草案中列明。 续建费用的权利顺位 若续建费用的性质认定为共益债务，那么其清偿顺位在所有的债权之前是否合理呢？依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第三条第二款之规定:对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。按照此种规定，共益债务的清偿顺位并不能优先于抵押权等，而在实践中实际上是赋予了第三方共益债务以超级优先权。当然在部分案件中，管理人将此种权利顺位的认定通过债权人委员会或债权人会议予以固定，此种方式下，笔者认为在债权人会议表决通过的前提下，所有债权人均同意对第三方提供的续建资金而产生债权进行权利顺位的让与，属于公民意思自治的一个表现。在这样的情况下，第三方续建资金以及固定回报具有“超级优先权”是合法合理的。 也有观点认为，破产续建行为，与民法上的“添附”颇为类似。参照添附制度，续建行为可视为将动产附合于在建工程之上，故在先购房者最终取得房产并对建成房产享有物权的，系在建工程所有权的延伸，因而最终取得房产的购房者应当对在建工程续建费用进行分担。笔者认为，应视情况判断续建费用是否属于共益债务，若属于共益债务，则根据《破产法》法定清偿顺序进行分担，同时第三方应注意保障自己续建资金的超级优先权地位。若不属于共益债务，则应按照谁受益谁付费的原则予以承担。 三关于共益债续建 共益债续建模式 从共益债的投资模式来看，共益债务作为资金来源，无非是考虑资金是用于什么，一般可总结为收股权、建项目、收债权。而共益债续建属于共益债