烂尾楼业主自救法律实务.doc

业主自救涉及的相关规定 《民法典》等法律中关于业主自救的相关规定 破产法中关于业主自救的相关规定 业主自救的司法实践 起诉支付逾期交房、办证违约金 起诉解除合同 （三）众筹自救 （四）申请破产 三、结语 受房地产大环境的影响越来越多的问题楼盘进入到公众的视野。本文将从业主自救的角度对问题楼盘相关问题进行梳理研究，为相关业务提供一定的参考。 一业主自救涉及的相关规定 《民法典》等法律中关于业主自救的相关规定 第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”第五百六十四条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据上述法律规定，业主可以在规定的时间内针对购买的房屋申请解除合同。《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本条是对违约行为和违约责任类型的规定。不履行合同义务，主要形态是拒绝履行，是指债务人对债权人表示不履行合同的违约行为。履行合同义务不符合约定，一是迟延履行，是指债务人能够履行，但在履行期限届满时却未履行债务的违约行为，也包括债权人的受领迟延行为。二是瑕疵履行，是指债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务本质的违约行为。违约责任的方式是： （1）继续履行； （2）采取补救措施； （3）赔偿损失； （4）其他违约责任方式。 根据上述规定，业主在面临购买房屋停工或者烂尾时有权选择继续履行合同并主张赔偿相关损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”该司法解释的规定详细明确了业主的解除权。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该司法解释进一步明确了合同解除后的剩余贷款支付和首付款退还问题。 破产法中关于业主自救的相关规定 第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿： 破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金； 破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款； 普通破产债权。该条规定了破产中债权人清偿的顺序　破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”该条规定显示，购房人符合该三条件的情况下享有排除执行的权利。业主若符合消费性购房人的条