城中村改造可以运用的技术路径.docVIP

近期国家层面的相关会议和政策，城中村改造的重点和主要注意事项如下：1. 采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。 重点做好三件事：征求村民意见；产业先行搬迁；先行安置补偿。 实施范围超大特大城市的城镇开发边界范围内。 属政府主导的集体土地上房屋征收，属法定征收范畴，非协议搬迁范畴。以村集体建设用地为主。 资金平衡的责任要由政府来承担，可考虑市域内综合平衡、动态平衡，鼓励实施区域统筹和成片开发，避免新增地方政府债务风险。城中村改造中配套的教育、医疗等公共服务设施新建费用由政府负责投入。 资金来源包括：现有渠道的中央财政补助、地方政府专项债券、政策性银行城中村改造专项借款、商业银行城中村改造贷款等。5.政府层面（包括授权实施的地方国企）收入来源主要包括土地出让收入的合理合法留存、产业载体的经营性收入、保障性住房的租赁收入（包括拆除新建类城中村集中配建、运用安置房盈余空间以及整治提升类城中村整体利用等）、共有产权房的销售收入、经营性公共基础设施的运营收入和停车场、充电桩等使用者付费收入。政府层面收入来源不会考虑净地出让后的房地产二级开发销售收益。6.在净地出让的前提下，前期参与土地一级开发的社会资本可以综合评价以及带方案两种方式锁定二级开发的土地使用权，通过二级开发的收益来拉高项目项目收益率水平，进而提高城中村项目对社会资本的吸引力。城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区。“城中村”土地权属状态包括全部土地被国家征用、土地性质由集体转变为国有，村民转变为居民；大部分集体土地被征用、少部分仍然属于集体所有，村民未转变为居民；土地已纳入城市规划的国有土地范围，但是未开展征转手续。目前有关城中村改造的相关配套政策暂未出台，但是各地已开始紧锣密鼓梳理现状，包装项目和策划实施路径。结合城中村资金投入大、需要政府主导、融资政策性强等特点，笔者认为，在不考虑政府与社会资本如何合作的基础上，单纯就城中村改造项目如何自我平衡的角度，城中村要充分结合房票安置、土地整备、做地、政府回购安置房、工业上楼等模式的内涵去推进，要注重循序渐进和滚动开发，注重资源高效利用和产业布局定位，确保除保障和安置外的土地开发能够与城市发展、产业提升和人口聚集相适应，避免供求失衡，盲目铺摊子。 ? 通过“房票安置”推动城中村改造? ? ? ?? 房票安置是征收人将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房地产开发企业购买商品房（包含住宅与非住宅）的一种房屋安置方式。房票安置类似于政府向被拆迁户提供了一张商业承兑汇票，主要目的在于降低政府财政需要支付的拆迁资金压力，促进区域房地产市场去库存。 房票安置的一般要求 目前拟出台和已出台房票安置政策的包括郑州、广州、南京、宁波等。各地出台的房票安置政策，大同小异，归纳总结主要包括以下方面：1．限定范围。包括空间范围和项目范畴，明确适用哪些区县，明确哪些类别项目的拆迁工作适用房票，主要包括城市更新、棚改、城中村等。 奖励政策。选择房票安置的被拆迁人，可以获得额外的货币奖励，并针对不同空间范围制定差异化政策奖励，进而引导更多的个体选择房票安置，以确保政策效力的有效发挥。 政策红利。对于选择房票安置的被拆迁人，给予商品房限购限贷、税费等方面的政策优惠，比如使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数；购置房屋价值不超过货币补偿的，免征契税；灵活的学区认定政策等等。 其他要求。主要针对在实操过程中可能出现的房票与购房款之间的差额、贷款政策以及操作流程、监管责任等方面进行约束。比如：票面金额足以支付购房款的，不得拆分使用；购房款应不低于房票票面金额的一定比例；购房后房票仍有余额的，可申请领取货币；房票安置资金实行封闭运行，专款专用等等。 房票安置的合规性论证 诸多业内人士和专家认为房票安置涉及了地方政府隐性债务，认为是政府出具了商业承兑汇票，违规举债等等，笔者认为，房票安置存在一定的合规性，原因在于： 房票安置政策的主要目标是要加快存量商品房去化，类似于棚改货币化安置的作用，政府并没有体现延期支付被拆迁户的征拆补偿款，老百姓获得房票后可以随时去参与房票安置的开发商选房、购房，买房之后由开发商向政府兑付房票，开发商与政府之间约定资金结算的节点和周期，穿透底层逻辑，可以理解为政府向参与房票安置的开发商购买了“回迁安置房”的服务，政府按照约定支付对价，由开发商完成相关确权手续的办理和必要的用户服务，对被拆迁户的过度补偿和开发商的购房款都是按时支付，理论上可以规避地方政府隐性债务。但是需要注意的是，不能将被拆迁个体房屋所属的项目范畴内