重整程序中购房户债权审核要点.docVIP

一、原购房人去世，法定继承人申报债权 （一）通过法院或者公证处公证的形式，锁定房屋继承人 （二）具有人事权的国有企业、行政机关出具证明，证明原购房人第一顺位继承人的范围及生存状况 （三）夫妻财产先析产后遗产，再由其子女继承 （四）锁定好有权申报人后，先确认债权额，待办理房产证时，办理更名手续 二、假按揭 （一）房地产企业办理假按揭的动机 （二）债权审核要点 （三）对债权人的影响 三、一人同时买多套房 （一）购房资格的确认 （二）购房金额的确认 四、一房二卖 （一）债权审核依据 （二）债权审核要点 （三）债权救济途径 （四）房地产企业“一房二卖”所要承担的法律后果 近期宏观经济下行压力加大，房地产企业新开工面积、土地购置面积和房屋销售面积出现大幅下降，房地产市场低迷，问题楼盘不断涌现，各地政府不断发布保交楼政策，保民生，稳大局，全力化解停工问题。购房户做为直接利益方的权益，得到政府各部门、法院和破产管理人广泛重视。 在房地产破产案件中，多以破产重整案件居多，做为破产管理人如何保护购房人的权益，既要遵守法律底线，又要基于项目实际情况，同时又要具备专业胜任能力，识别真正的购房人，保护其权益。本文以实务中遇到购房债权审核中常见的四种类型为基础，浅谈一下购房债权的审核要点。 一原购房人去世，法定继承人申报债权 由于烂尾楼停工时间较久，原购房人去世，法定继承人申报债权。原购房人在世时，是否留有遗嘱，不得而知。法定继承人的范围，如何确定。破产管理人是否有更名的权利。这些问题，我们在实际债权审核过程中都会遇到。 通过法院或者公证处公证的形式，锁定房屋继承人。 在现实情况下，法院和公证处都不愿意办理此业务，继承人因项目烂尾，已经造受损失，也不愿意再耗时、耗力办理上述手续。这种办法虽有效避免破产管理人的法律风险，但实操过程不可行。 我们的应对措施，由申报人出具书面承诺书，表明如果有其他利害关系人申报购房债权，已补缴房款不再退还，该房屋由此出现任何纠纷，自愿承担全部法律责任。 具有人事权的国有企业、行政机关出具证明，证明原购房人第一顺位继承人的范围及生存状况。 行政机关通常具有人事权。如果是企业，管理人要综合判断企业性质，国有企业一般会具有人事权，私营企业一般无人事权。 询问一下申报人的档案存放地址，是最为简单的处理方式。一般没有人事权的单位，职工的档案会存放在人才交流中心代为保管。 夫妻财产先析产后遗产，再由其子女继承。 如果由原购房人的子女申报债权，其父或其母还健在，需要出具放弃财产权的证明（夫妻一半财产和可继承的财产），其他子女放弃其继承权的证明。为了避免出具虚假证明，所有的证明文件可以由本人持身份证原件，在破产管理人处当面出具。 锁定好有权申报人后，先确认债权额，待办理房产证时，办理更名手续。管理人拟确认的债权，需要债权人会议通过，法院以裁定书的形式确认。审核债权到办理房产权，会经历债权公示期，真正的权利人会随着时间推移得以呈现。 二假按揭 房地产企业，当出现现金流匮乏的情况，会采用“假按揭”的方式提前回笼资金。一般房地产企业会找亲朋配合办理按揭贷款手续，签定正式的商品房买卖合同，办理网签备案手续，开具销售不动产发票，客户出具收入证明，银行调查客户信用情况，发放贷款。 房地产企业办理假按揭的动机： 房地产企业通常支付30%的资金，扣除预征的税款，取得约60%的现金流入，可以说是以小博大。后期出售已办理按揭手续的房源，只需在其内部完成更名手续，并不会带来额外的税收负担。 债权审核要点： 房地产企业为了配合按揭贷款手续的办理，首付款资金由房地产企业支付，而客户无实际付款的行为，所以审查首付款支付做为重点。另外，在债权审核过程中，询问债务人企业财务人员，开具发票时，是否根据购房人提供的身份证复印件、购房合同、收据等信息进行开票，客户的支付方式是否为大额现金支付，我们初步判断是否有办理虚假按揭手续的可能。 对债权人的影响： 因为办理虚假按揭手续，属于双方通谋虚伪，合同无效的行为。协助办理虚假按揭手续的客户，因房地产企业宣告破产，自己垫付的还贷资金，可以做为普通债权进行申报，但无权利要求继续履行购房合同。新的购房人购买此房源，也不存在一房两卖的情形。 三一人同时买多套房 在债权审核过程中，我们会遇到签定商品房买卖合同，开具收据，转款三者时间均一致的情况。有些购房户还存在分批支付购房款，由于前期支付的款项还未选定房源，并没有标明房号，支付的价款又不同，如何确定每套房的价款，也是实务工作中会遇到的问题。 购房资格的确认：根据最高院执行异议的规定，消费者购房人是保障购房者生存利益，很难解释一人同时买多套房是满足生活基本需要。如果严格按照规定，债权不予确认，这样的处理结果往往不能被购房户所接受。购房户会认为，如果我不用自己的名义，用家人的名义购买房屋，是否会