房地产开发企业常见法律风险与防范对策.ppt

房地产开发中的常见法律风险及其防范对策 内容大纲第一部分 房地产前期开发阶段第二部分 房地产施工建造阶段第三部分 房地产销售阶段第四部分 物业管理阶段 一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式 四、合作开发第一部分 房地产前期开发阶段 第一部分 房地产前期开发阶段一、项目收购中的法律风险 （一） 直接收购项目方式【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。 （一） 直接收购项目方式【项目标的风险】 1、项目标的现状风险。如地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况等。2、项目合法性风险。（1）取得土地使用权（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（3）国有划拨土地使用权的取得问题。【防范对策】（1）审查房地产项目的合法性。 （2）确认是否符合上述法定转让条件。（3）调查项目开发情况 。 （4）避免收购毛地的风险。（5）确认是否存在分层设立的土地使用权。 （二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。 （二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式【项目标的风险】 标的公司对外担保等或有负债的风险加大【防范对策】除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：（1）标的公司的基本资料。 （2）标的公司的资质等级及年检情况。 （3）标的公司的经营情况。 （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。 第一部分 房地产前期开发阶段二、项目转让中的法律风险 （一）、项目直接转让1、项目转让的特点：（1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。（2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。 【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下，于次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利262万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。 （一） 项目直接转让【项目直接转让的法律风险 】 转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将视为炒卖土地，不仅转让合同无效，甚至存在刑事风险。【防范对策】1.对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。 ·项目直接转让一是手续复杂；二是需缴纳数额相当可观的过户税费 2.项目转让合同无效的风险。注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。 （二）、项目公司转让1、项目公司转让的含义2、项目公司转让的优势 （1）手续简便、成本低 （2）一般没有项目转让法定转让条件的 限制 （3）项目的经营主体不发生变化 （二）、项目公司转让【项目公司转让的法律风险 】 在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在“以合法形式掩盖非法目的”的风险。 【防范对策】1、为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，在现有法律框架下采取灵活务实的其他变通方案。 第一部分 房地产前期开发阶段三、项目转让的变通方式 1、增资扩股方式（1）适用对象：适用于资金严重短缺需要引入投资者进行合作的房地产企业 【案例5】（2）优势：可以便捷地实现股权融资功能，解决开发商的资金不足问题。尤其是在分红时可按实缴出资比例进行红利分取。 1、增资扩股方式【案例5】A公司是一家房地产开发公司，现有甲、乙两股东，注册资本