商业步行街项目可行报告.doc

商业步行街项目可行性研究报告 PAGE  Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 商业步行街项目 可行性研究报告 一．区域总体环境分析 3 1、某区域规划 4 2、某区域环境发展趋势 4 3、某产业发展布局 5 4、某区域写字楼物业状况及分布 6 5、某地区交通状况总体分析 9 6.人口状况分析 15 二、区域商业市场环境分析 24 1、区域商业市场发展历程 24 2、区域商业市场现状分析 24 3、区域商业市场未来发展趋势 27 三、本项目周边的状况分析 34 1、项目区位及研究范围 34 2、本案交通状况分析 34 3、本案周边住宅状况分析 36 四、市场初步定位 49 1．业态定位 49 2．租售价格定位 52 3．终端客户定位 58 五、项目操作性分析 63 1．市场面分析 63 2．技术面分析 65 3．经济面分析 67 六、经济模型部分 69 1.成本部分核算 69 2.额度比例核算 70 3.租赁现金流分析（静态） 71 4.租赁现金流分析（动态） 72 5.项目租售同步操作现金流状况 73 七、可行性分析结论 75 项目市场调研 一．区域总体环境分析 某地区位于某市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。 按照某市政府对某地区“城市副中心”的定位，以及2003年某市政???数次对某区域进行规划调整，某区域整体居住环境有了明显提升。产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻某区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，某地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化某的方向发展。 1、某区域规划 某地区总用地规模为17.8平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里)，规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心； 8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，某绿化主轴。 某区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“某新城”，其功能以某中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“某科技产业园区”，其功能以高科技产业