第4章房地产投资项目经济评价-第1节房地产投资概述.docVIP

第四章　房地产投资项目经济评价 【本章教材结构】 房地产投资概述 房地产投资的概念和形式、特点 资金的时间价值及等值计算 资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图、资金等效值及其计算 房地产投资项目的现金流量 出售型房地产开发投资项目的现金流量、经营型房地产开发投资项目的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量、房地产投资项目的财务报表 房地产投资项目经济评价指标和方法 房地产投资项目经济评价指标体系、动态盈利性指标及其计算、静态盈利性指标及其计算、清偿性指标及其计算 【本章内容讲解】 按评价角度的不同，房地产投资项目经济评价分为财务评价和国民经济评价。 财务评价是在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从投资项目的角度出发，计算投资项目范围内的财务效益和费用，分析投资项目的盈利能力和清偿能力，评价投资项目在财务上的可行性。 国民经济评价是在合理配置社会资源的前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算投资项目对国民经济的贡献，分析投资项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价投资项目在宏观经济上的合理性。 第一节 房地产投资概述 【本节知识点】 【知识点】房地产投资的概念和形式★★★ 【知识点】房地产投资的特点★★ 【本节内容精讲】 可以是房地产开发企业等单位和个人，也可以是有权代表国家投资的政府部门和机构【知识点】房地产投资的概念和形式★★★ 可以是房地产开发企业等单位和个人，也可以是有权代表国家投资的政府部门和机构 （一）房地产投资的概念 房地产投资：是指经济主体以获取房地产未来收益或资产增值为目的，投入一定量的资金（货币或实物），直接或间接地从事或参与房地产开发和经营等活动的行为。 房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。 （二）房地产投资的形式（直接、间接） 1.房地产直接投资 房地产直接投资：是指投资者直接参与房地产开发经营或购买房地产实物资产，并参与有关管理的行为。 按照是否直接形成房地产增量资产，房地产直接投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资。 取得租金或经营利润销售出售型 取得租金或经营利润 销售 出售型 房地产开发投资 （短期投资） 取得土地、 规划设计、工程建设、 … 形成 增量资产 获取开发利润 出租或自营 经营型 房地产开发投资 （长期投资） 房地产开发投资 购买或租赁房地产 房地产置业投资 取得所有权，出租、自营，以达到保值、增值和资本运作目的 获取房地产使用权，通过经营或转租获取预期收益 购买型房地产置业投资 租赁型房地产置业投资 2.房地产间接投资 房地产间接投资：是指投资者将资金投入房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。 房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业发行的股票或债券、房地产投资信托基金等。 ▲本知识点结束 【知识点】房地产投资的特点★★ （1）投资选择的多样性。表现在投资物业类型的多样性、投资形式多样性、经营方式多样性。 （2）投资变现的复杂性。体现为信息不对称、讨价还价、权益转移需要经过一定的法律程序。 （3）投资价值的附加性。受其他因素影响，如城市规划的逐步实现、城市功能的不断完善、城市基础设施和市政公用设施的成熟等。 （4）投资区域的差异性。例如，将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。 （5）投资收益的个别性。影响收益的因素既包含客观因素，也包含主观因素。同一区域同类型项目，甚至同一个项目，因投资者不同也可能导致实际收益不同。 （6）投资过程的综合性。是一个整合众多资源和综合分析市场的过程。 （7）投资预期的不确定性。未来收益的不确定性。 （8）投资决策的专业性。一系列决策都要有坚实的专业知识做基础。 【例题：2012年单选】同一个房地产投资项目由不同的投资者经营，其经济效益往往不同。这体现了地产投资具有（）的特点。 A.投资品种多样性 B．投资价值附加性 C．投资区域差异性 D．投资收益个别性 【答案】D 【解析】投资者不同，效益不同，这是投资收益个别性特点。 ▲本知识点结束