第3章房地产市场调研-第2节房地产市场调研的基本内容.docVIP

第二节 房地产市场调研的基本内容 【本节知识点】 【知识点】房地产市场环境调研★ 【知识点】房地产市场供求调研★ 【知识点】房地产市场营销活动调研★ 【本节内容精讲】 【知识点】房地产市场环境调研★ （一）政治法律环境调研 （1）中央及地方政府关于国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划、区域发展规划、城市发展战略等。 （2）中央及地方政府有关房地产市场环境的方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。 （3）中央及地方政府有关房地产开发经营的法律法规及相关政策，如土地制度和政策、房地产税收政策、房地产金融政策、房地产价格政策等。 （4）国内、国际政局的变化，包括政治形势、政府的重大人事变动等。 （二）经济环境调研 （1）区域内的经济特征，包括经济总量，经济发展规模，经济发展速度、趋势，通信及交通运输，能源与资源供应．技术协作条件等。 （2）区域内国民经济产业构成及主导产业、产业结构的调整方向和生产力的空间布局特征等。 （3）区域内的经济结构、人口及其就业状况、工资水平、基础设施情况、重点开发区域等。 （4）城乡居民家庭收入水平、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额、消费结构和消费水平等。 （5）物价水平及通货膨胀率、进出口税率及股票市值稳定情况等。 （6）获取房地产开发贷款、个人住房贷款等的条件及可能性、利率水平等。 （7）区域内的对外开放程度、国内外经济合作情况、对外贸易和外商投资的发展情况等。 （三）社会文化环境调研 ①区域内居民的受教育程度、职业构成、文化水平、妇女就业面大小等。 ②区域内居民的价值观、审美观、风俗习惯、家庭生活习惯等。 ③区域内居民的民族构成、宗教信仰、社会阶层分布等。 ④区域内居民的文化设施状况。 （四）科技发展环境调研 ①建筑材料、建筑施工技术、建筑设备的技术进步等。 ②信息技术和节能技术、可持续发展技术的发展和应用等。 ③新技术、新工艺、新材料、新能源的发展趋势和速度及其在调研区域内的使用情况等。 ④相关新产品的国内外先进水平等。 （五）资源环境调研 （1）土地资源的调研。 （2）地形地貌的调研。 （3）气候条件的调研。 （4）旅游资源的调研。 ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场供求调研★ （一）房地产市场供给调研 （1）房地产开发用地供给调研。 （2）增量商品房供给调研。 （3）存量商品房供给调研。 （4）商品房出租供给调研。 在市场调研中设计的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。 （二）房地产市场需求调研 （1）房地产购买力调研。①居民收入。②居民购买力投向。③居民收入结构和房价结构。 （2）房地产消费者调研。①总人口。②人口地理分布。③家庭总数和家庭平均人口数。④人口的民族构成。⑤人口的年龄构成。⑥人口的职业构成。⑦人口的教育程度。 （3）房地产消费动机调研。人们的购买动机通常是由那些最紧迫的需要决定的，房地产消费动机是激励消费者产生房地产购买行为的内在原因。 （4）房地产消费行为调研。①消费者购买房地产的时间分布，消费者在购买房地产的时间分布上有一定的习惯和规律。例如，房地产营销中常说的“金九银十”表明．在正常的市场状态下．九月和十月通常是房地产销售的旺季，对住房销售来说，这种现象表现得更为明显些。②消费者对房屋设计、价格、质量、环境及位置的要求，包括建筑设计风格、户型偏好等。③房地产购买行为的主要决策者和影响者的情况。④消费者在购买房地产时，对房地产开发企业和物业服务企业的选择程度。 在房地产调研中，需要用一些指标来描述市场需求状况，主要有国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城乡居民消费价格指数等指标。 （三）房地产交易调研 （1）房地产成交量调研。 （2）房地产成交价调研。 （3）房地产成交区域调研。 （4）房地产成交者构成调研。 房地产交易的主要指标可以概括为土地交易量、房屋销售量、房屋出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、房屋预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等指标。 ▲本知识点结束 【2017年试题】下列房地产市场调研内容中，不属于房地产交易调研内容的是（）。 A.房地产开发企业土地储备量 B.房地产成交量 C.房地产成交价格 D.房地产成交者构成 【答案】A 【解析】房地产交易调研包括：（1）房地产成交量调研；（2）房地产成交价调研；（3）房地产成交区域调研；（4）房地产成交者构成调研。 【知识点】房地产市场营销活动调研★ （一）竞争对手状况调研 （1）竞