第2章建设用地使用权获取-第3节国有建设用地使用权出让.docVIP

第三节国有建设用地使用权出让 【本节知识点】 【知识点】国有建设用地使用权出让的方式★★★ 【知识点】招标、拍卖和挂牌出让方式及程序★ 【知识点】协议出让方式及程序★ 【知识点】协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别★ 【知识点】国有建设用地使用权出让合同★ 【本节内容精讲】【知识点】国有建设用地使用权出让的方式★★★ 国有建设用地使用权出让的方式：招标、拍卖、挂牌和协议 《物权法》规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。” ▲本知识点结束 【知识点】招标、拍卖和挂牌出让方式及程序★ （一）招标、拍卖和挂牌出让方式的一般规定 （1）出让文件的编制。 文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、出让合同文本。 （2）出让公告的发布。出让人应至少在投标、拍卖或挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒体发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标、拍卖、挂牌出让宗地的基本情况和招标、拍卖、挂牌的时间、地点。 （3）出让公告的内容。 ①出让人的名称和地址； ②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求； ③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法； ④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式； ⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等； ⑥确定中标人、竞得人的标准和方法； ⑦投标、竞买保证金； ⑧其他需要公告的事项。 （4）出让底价的确定。 市、县人民政府国土资源行政主管部门应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 标底或者底价不低于国家规定的最低价标准。 集体决策确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金。 （5）资格审查。 （二）受让人的确定程序 （1）招标出让的程序： ①投标。投标文件投入标箱后，不可撤回。投标人应对投标文件和有关书面承诺承担责任。 ②开标。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。投标人少于3人的，应终止招标活动。 ③评标。由出让人代表、有关专家组成评标小组进行评标，评标小组人数为5人以上的单数。 ④中标。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应被确定为中标人。 （2）拍卖出让的程序： ①主持人点算竞买人； ②主持人介绍拍卖宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间以及其他有关事项； ③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示； ④主持人报出起叫价； ⑤竞买人举牌应价或者报价； ⑥主持人确认该应价后继续竞价； ⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交； ⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。 竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 （3）挂牌出让的程序： ①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求、开工时间和竣工时间、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌时间可根据竞买人竞价情况调整增加幅度。 ②符合条件的竞买人填写报价单报价。 ③挂牌主持人确认该报价后，更新显示挂牌价格。 ④挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 ⑤挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。 挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，按照下列规定确定是否成交： 一是在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交。 二是在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外。 三是在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。 （三）建设用地使用权的受让 （1）成交确认书签订。 （2）出让合同的签订。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作土地出让价款，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标、拍卖、挂牌活动结束后5个工作日内，予以退还，不计利息。 （3）出让结果公布。活动结束后10个工作日内按规定公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 （4）建设用地使