第2章建设用地使用权获取-第4节国有建设用地使用权转让及第5节国有建设用地使用权出租.docVIP

第四节国有建设用地使用权转让 【本节知识点】 【知识点】国有建设用地使用权转让的条件和限制★★★ 【知识点】国有建设用地使用权转让的方式★★ 【知识点】国有建设用地使用权转让的程序★ 【本节内容精讲】 【知识点】国有建设用地使用权转让的条件和限制★★★ （一）国有建设用地使用权转让的条件 1．以出让方式取得的建设用地使用权转让 应当符合下列条件： （一）已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（投资总额不含土地使用权出让金） 转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证。 2．以划拨方式取得的建设用地使用权转让 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （二）国有建设用地使用权转让的限制 （1）转让合同的终止日期和建设项目完成日期分别不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。（日期不能超） （2）建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务也全部随之转移，新的受让人无条件地享受原出让合同的全部权利并承担全部义务。（权利义务一并转移） （3）建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。（房、地一并转让） （4）建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。（价格合理） （5）建设用地使用权转让时，如需要改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。（用途管制） 【真题：2013年单选】根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得的商品住宅建设用地使用权，完成开发投资总额的（）以上，方可进行转让。 A．10% B．15% C．20% D．25% 【答案】D 【解析】出让方式取得国有建设用地使用权转让条件。完成开发投资总额的25%以上，方可进行转让。 ▲本知识点结束 【知识点】国有建设用地使用权转让的方式★★ （1）建设用地使用权出售。 （2）建设用地使用权互换：是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权的行为。双方必须均是以建设用地使用权作为转移对象。 出售和交换两者均为双务有偿合同，双方当事人的法律地位也是相当的。 （3）建设用地使用权赠与：是指赠与人愿意把自己所有的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人愿意接受而签订赠与合同的行为。 在实际中，建设用地使用权还存在土地入股，企业兼并，联建联营等经营性建设用地使用权转移方式；以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。 ▲本知识点结束 【知识点】国有建设用地使用权转让的程序★ （1）申请。（2）审批。（3）签订转让合同。（4）公证。（5）登记。 ▲本知识点结束 第五节国有建设用地使用权出租 【本节知识点】 【知识点】国有建设用地使用权出租的条件和程序★ 【知识点】国有建设用地使用权租赁合同★ 【知识点】国有建设用地使用权出租与租赁、出让、转让的区别★ 【本节内容精讲】【知识点】国有建设用地使用权出租的条件和程序★ （一）可以出租的国有建设用地使用权 1.土地使用者通过出让方式或转让方式取得的建设用地使用权可以出租。 2.土地使用者依法取得划拨建设用地使用权，符合下列条件，并经过土地管理部门批准的，也可以出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明；④依法同土地管理部门补签了出让合同，补交了出让金。 （二）国有建设用地使用权出租的限制条件 （1）建设用地使用权出租必须签订租赁合同。 （2）未按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。 （3）建设用地使用权出租，出租人必须办理租赁登记。 （三）建设用地使用权出租的程序 （1）申请。（2）审批。（3）签订合同。（4）办理登记。 ▲本知识点结束 【知识点】国有建设用地使用权租赁合同★ 主要内容： （1）标的。建设用地使用权租赁合同的标的是建设用地使用权。 （2）租期。对于通过出让方式取得的建设用地使用权，其租期不得超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建设用地使用权年限届满，土地租赁合同就自然终止。 （3）租金标