第3章房地产市场调研-第1节房地产市场调研概述.docVIP

第三章 房地产市场调研 【本章教材结构】 概述 概述 基本内容 主要方法 房地产市场调研的概念、特点、功能、分类、原则、程序 房地产市场环境调研、供求调研、营销活动调研 文案调研法、实地调研法的概念、优缺点及应用 问卷设计 问卷设计 设计原则、基本结构、问题的设计、应注意的问题 报告 报告 房地产市场调研报告的基本结构、主要内容及编制中应注意的问题 【本章内容讲解】 第一节 房地产市场调研概述 【本节知识点】 【知识点】房地产市场调研的概念★ 【知识点】房地产市场调研的特点★★ 【知识点】房地产市场调研的功能★★★ 【知识点】房地产市场调研的分类★★★ 【知识点】房地产市场调研的原则★ 【知识点】房地产市场调研的程序★ 【本节内容精讲】 【知识点】房地产市场调研的概念★ 房地产市场调研是根据调研目的，运用科学方法，对房地产市场相关信息（包括资料、数据、情报等）进行收集、整理和分析，进而对房地产市场进行研判，为相关决策提供依据的活动。 （1）根据设定的调研目的，针对所要解决的问题而进行的活动。在进行房地产市场调研时，首先应该明确调研目的。 （2）应运用科学方法，及时、准确、全面地获取信息。 （3）准确认识房地产市场的某些特征，把握市场规律。要从横向和纵向两个方面去收集和分析信息。横向指全面系统地收集和分析影响房地产市场的社会、经济等众多因素信息；纵向指对历史信息的分析，揭示房地产市场的发展规律和趋势。 ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场调研的特点★★ （1）系统性。 ①房地产市场调研组织的系统性。 ②房地产市场调研过程的系统性。 ③房地产市场调研内容的系统性。 ④房地产市场调研信息处理的系统性。 （2）连续性。既要收集与市场活动相关的历史信息，也要注重各种信息收集整理的日常性和积累性。 （3）跟踪性。对某些特定的市场信息进行固定样本的定位定点观察和记录。 （4）目的性。是房地产市场调研活动的出发点和落脚点。 （5）客观性。首先要运用被实践证明是行之有效的科学方法和原理进行市场信息的收集、整理和分析，而不是主观臆测；其次是对方案设计中提出的假设条件进行修订和修正，克服个人偏见和主观影响；最后，对报告中带有结论性的论点和建议，应由充分的论据加以论证和说明。 ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场调研的功能★★★ 市场描述功能 市场描述功能 市场诊断功能 市场预测功能 为决策者制定正确的决策奠定基础 对企业进行市场跟踪和监控有积极作用 帮助企业减少风险、进行有效的投资组合，增强企业市场竞争力 ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场调研的分类★★★ 划分依据 分类结果 内容 备注 市场调研对象包括的范围 全面调研 对调研对象中所有单位进行调研。例如普查 优点：可以获得有关总体全面情况的较为准确的信息 缺点：工作量大、时间长、费用高 企业一般不采用 非全面调研 对一部分具有代表性的单位进行调研，例如典型调研、重点调研、抽样调研 市场调研深度 探测性调研 当市场情况还不太明了时，为了发现问题而进行。 目的在于启发思维和洞察问题，常用于调研方案的事前阶段。当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研。 描述性调研 较深入具体地反映调研对象的总体情况 一般要进行实地调查，收集第一手资料。目的在于描述总体的特征和问题，事先要拟定调研方案，制定好结构性的问卷或调查表。“是什么” 因果性调研 识别变量之间的因果关系 目的是识别变量之间的因果关系。解决“为什么” 预测性调研 对未来可能出现的市场变动趋势进行的调研 回答“未来市场前景如何”的问题 注：全面调研和非全面调研的区别在于调研对象所包括的单位是否完全，而不在于最后取得的结果是否反映总体数量的特征。 房地产市场调研还可以按照其他不同的分类原则进行分类。 划分依据 分类结果 市场调研时间的连续性 一次性调研、定期调研和经常性调研 收集信息方式 文案调研和实地调研 市场调研角度 宏观市场调研和微观市场调研 市场调研主体 委托调研和自行调研 在实际工作中，应根据调研目的和任务，综合评估各种市场调研类型，选择并运用最恰当的市场调研类型组合以得到最佳的调研成果。 【真题：2012年单选】在房地产市场调研类型中，因果性调研主要是分析问题的（）。 性质 B．现状特征 C．原因 D．发展趋势 【答案】C 【解析】因果性调研主要找出事情的原因和结果。 ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场调研的原则★ （一）真实性原则（最基本、最重要） （二）全面性原则（不能以偏概全、以点带面） （三）时效性原则（基于市场信息的动态性） ▲本知识点结束 【知识点】房地产市场调研的程序★ 房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息收集阶段、研究阶段和总结阶段。 （一）准备阶段 （1）