房地产行业地产政策洞察系列之八：拿地收缩聚焦，热度分化加剧.docx

正文目录 TOC \o "1-2" \h \z \u 一、 前言 4 二、 市场：核心城市供地量缩质增，热度加剧分化 4 土地市场整体供需双弱，预供地下流拍率下滑 4 核心城市土拍回温，城市板块间热度分化加剧 6 三、 房企：“拿地精准”+ “以销定投”，民企投资复苏 10 房企投资策略高度一致，聚焦核心城市+以销定投 10 地块整体盈利空间仍优于 2021H1，多举措降低房企拿地门槛 11 央国企拿地主力地位不变，多家民企重回土拍市场 12 四、 投资建议 15 五、 风险提示 16 图表目录 图表 1 2021 年以来全国 300 城住宅用地推出与成交规划建面 4 图表 2 300 城住宅用地出让金、成交及推出规划建面 5 图表 3 以杭州为例，2023 年土拍由“集中出让”改为“少量多次” 5 图表 4 22 城涉宅用地土拍流拍率 6 图表 5 35 个重点城市平均出清周期（分城市能级） 6 图表 6 百城住宅价格（分城市能级） 7 图表 7 2023 年 1-4 月全国 300 城供应建面、成交建面、土地出让金同比（分城市能级） 7 图表 8 2023 年 1-4 月全国 300 城土拍溢价率（分城市能级） 8 图表 9 2023 年 1-5 月重点城市土拍溢价率 8 图表 10 2022 年以来，杭州土拍触顶成交比例走高 9 图表 11 重点城市土拍触顶成交与流拍、底价成交并存 9 图表 12 诸多房企布局聚焦核心板块（节选自 2022 年度业绩发布会） 10 图表 13 城市内各地块参拍热情分化 11 图表 14 22 城住宅用地成交溢价率 11 图表 15 杭州 2023 年第四批土拍成交地块房地差、地价房价比 12 图表 16 50 强房企拿地金额、拿地面积占比（分房企性质） 12 图表 17 2023 年前 4 月 50 强房企拿地销售金额比（分房企性质） 13 图表 18 部分城市土拍以民企拿地为主 13 图表 19 2023 年部分热点城市土拍现身民企 14 图表 20 受益于“三支箭”民企 2023 年拿地 14 图表 21 以南京为例，地方城投托底现象大幅降低 15 图表 22 2023 年部分热点城市土拍，城投竞价拿地 15 一、 前言 2023 年年初，自然资源部发布通知优化“集中供地”政策，要求：1）每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于 3 个月，给市场主体充足时间预判。2）各地将住宅用地近三年年平均完成交易量及对应住宅建筑面积，作为测算下一年度供地计划总量的参考；凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量 5 倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。3）详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让；推出后未成交的地块，应统筹纳入后续的详细清单。此外文件内容对供地信息披露更加明确，比如位置、面积、用途、规划条件，还要披露三通一平、七通一平，杜绝带病出让，或让开发商承担土地开发或配套成本，客观减少土地信息不对称问题。 集中供地政策优化后，多地相继公布拟出让土地清单，北京、成都、杭州等城市土拍节奏由“集中供应”逐渐转为“多次少量”。因此本篇报告旨在总结年初以来土地市场变化及房企当下拿地投资态度，或对前瞻性预判后续楼市走向具备一定参考意义。 二、 市场：核心城市供地量缩质增，热度加剧分化 土地市场整体供需双弱，预供地下流拍率下滑 全国 300 城土地市场供需疲弱，地方政府推地力度有赖于销售端修复。根据中指院数据，2023 年 1-4 月全国 300 城住宅用 地推出建面 1 亿平米，同比下降 36.6%；住宅用地成交建面 0.71 亿平方米，同比下降 30.5%；对应土地出让金仅为 4516亿元，同比下滑 19.5%，三项指标均较 2021 年同期下滑超 6 成，反映当前楼市尚未明显复苏下，地方政府推地态度仍较为谨慎。 图表1 2021 年以来全国 300 城住宅用地推出与成交规划建面 25,000 万平米 20,000 推出规划建面 成交规划建面 2021年月均成交 2022年月均成交 2023M1-4月均成交 15,000 10,000 5,000  7510.7  5200.2  1758.3 0 202320232023202320222022202220222022 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2022 图表2 300 城住宅用地出让金、成交及推出规划建面