某房地产定位及营销推广报告.pptx

皇庭·翡翠湾定位及营销推广报告前言随着钦州房地产市场的开展和成熟，皇庭必须做一个“钦州标志性”的一流样板工程来建立在钦州的形象，为公司后续工程的开展奠定坚实的根底；在一期工程的销售过程中，需要特别强调“大营销”的思想，将规划设计、筹划包装、施工组织、现场管理、销售服务、社会资源整合利用都纳入以“支持销售为终极目标”的整体营销体系；强调“劣势竞争”思想，认为在片区共享教育、景观、路网、土地规模等优势导致“同质化”严重的条件下，竞争力的强弱更多表达在对劣势的转化力度上。注重在销售前对销售障碍的剖析与解决，以期实现工程的社会效益与经济效益；将“体验式营销”的概念深入带到钦州，将会所、园林、样板房、物业管理、客户通讯等全新的情境营销模式参加到工程的推广过程中，给行业树立标杆的同时，建立“皇庭地产”在消费者心目中“诚信、专注、专业”的形象。工程分析钦州市场分析目录工程住宅定位工程商业定位总体营销推广策略开盘前必备条件工程位置地块位于永福西大街钦江二桥南、滨江北路西面，地块东临钦江，西面为新华路，北面为永福西大街。工程用地为直角梯形，地形平坦方正；南北长约200米，西南至东西长约180米。工程根本经济指标占地面积33172.02㎡可售面积82291.78㎡住宅面积约78890㎡商业面积约3400㎡容积率3.03绿化率39%建筑形态4栋6+1层、7栋11+1层和4栋15+1层总户数586户车位数203个工程四至地块东临钦江，是钦州第一个真正意义上的江景工程。钦江水域较窄，两岸草地、树木等植被丰富，景色宜人。美中缺乏的是江边路面铺设工作尚未完成。工程东面有中石油规划用地、悉尼阳光、合福创展等多块住宅用地，是未来房地产的主力供给区域。钦州二中的搬迁，提升了片区的教育配套。工程四至地块南面有十余户住户，植被资源较好，远处为已经停产的电厂和水泥厂。南面缺少商业配套设施、休闲娱乐配套和教育资源配套。工程四至工程西北面多为自建房，对工程的整体形象有一定的影响。工程与钦州的市政大道——永福西大街约有60米左右的距离，一公里范围内有播送电视局、卫生局、检察院、交通大厦、财政局、海洋局、土地局等多个市政单位；有钦师附小、市八中等教育配套；有新华书店、幸福大酒店、两岸KTV、香水街等购物休闲配套。有5路、8路公交经过。工程时机工程优势处于钦州规划新区的核心位置，交通比较便捷东临钦江，景观资源得天独厚工程周边植被树种丰富，绿意盎然与永福西大街保持一定距离，无噪音烟尘污染自有3400平米的商业配套会所、泳池、园林等，保证了工程的整体品质市政府带来的路网改造、交通及配套完善周边的政府机关单位带来的公务员购房群体在园林和物业管理等方面的先进理念，便于营造工程突出的品质感纯粹的三房、四房配置，便于营造工程高品位社区感工程威胁工程劣势工程规模相对较小偏离主干道，昭示性弱主力户型为三房和四房，置业人群受限制一梯四户的小高层户型竞争力较弱目前周边生活、商业、教育、综合配套较少2007年下半年约65万平米的天量竞争工程周边土地根本分割完毕，市场竞争剧烈政府政策的不确定性小结：工程的潜在威胁主要来自于钦州市区及钦州港的供给量。钦州市人口有限，刚性需求不够，充分营造本工程与其他工程的差异性是缩短销售周期、赢取最大销售利润、建设品牌形象的关键所在。差异性主要可以在以下三点上做足功夫：钦江及沿江长廊的景观是工程的核心优势精美园林是工程的独占优势（现有市场情况下）在推广模式、营销手法上的创新工程分析钦州市场分析工程住宅定位工程商业定位总体营销推广策略开盘前必备条件市场分析的四个层面市场分析产品特点未来竞争客户特征产品形态？？？？钦州房地产市场产品主要形态以阳光丽城、金湖国际、水岸蓝都、恒基国际城为代表的公寓类工程投资型的居住、商务公寓，以50平米左右的一房、65—80平米的两房为主力户型，多处于城市核心区位，周边配套完善，具有良好的租赁市场和投资价值。钦州房地产市场产品主要形态以锦绣家园、新澳花园、悉尼阳光、广场丽园等为代表的居住类工程主力户型以80—95平米的两房、105—135平米的三房、135—145平米的四房为主，多为一梯两户，板式设计，强调居住的舒适度，置业客户集中在政府公务员、企事业单位员工、个体及私营业主、外来投资客等。市场主流产品钦州房地产市场产品主要形态以新天地花园、金海湾花园、汇金商业街为代表的“占天占地”型物业户型面积在250—400平米，底层有独立的商铺或花园，顶层有天台花园或露台，户型设计比较落后，居住舒适度不高，更谈不上园林规划、物业管理服务，但客户认同感较高，在钦州消费者心目中，这就是市场上的中高端物业。市场分析市场特点未来竞争客户特征产品形态市场主流？？？钦州房地产市场重要特点多层受欢送程度好于小高层和高层一方面是多层建