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房地产开发企业土地增值税筹划三法    房地产开发周期长，业务简单而且资金占用量大。特殊是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压力。而房地产的销售作为投资者回收本钱和猎取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的凹凸。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收本钱，对于房地产企业而言具有重要意义。  土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。增值额是指转让房地产所取得的收入与税法规定的扣除工程之间的差额。2022年1月国家税务总局公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为主的缴纳方式改为清算缴纳方式，这说明房地产开发业务将纳入土地增值税清算范围。房地产企业可以依据自身实际考虑采纳以下方法进展纳税筹划。  一、掌握土地增值税增值率  《土地增值税暂行条例》规定，我国土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除工程金额50％的局部，税率为30％；增值额超过扣除工程金额50％的局部，税率为40％；增值率超过100％但未超过200％的局部，税率为50％；增值率超过200％的局部税率为60％。此外，该条例还特殊规定，纳税人建筑一般标准住宅出售，增值率未超过20％的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是掌握房地产的增值率，在足额计算扣除工程的根底上，特殊留意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点四周的状况，事先肯定要进展必要的筹划。  房地产开发企业的收入主要为销售商品房的房款收入。打算销售商品房的房款收入有两个因素，一是商品房的单价，二是商品房的销售面积。商品房的销售面积是相对固定的，而单价则是待定可变的。对于销售定价除了考虑市场因素、本钱利润等因素，还要奇妙考虑土地增值税因素。  假设计算土地增值税的扣除工程是固定的，那么就需找到一个形成土地增值税相对低的合理的商品房销售单价。首先应依据工程本钱费用、工程市场环境及工程预算利润来确定商品房销售单价区间，然后在这个区间内取点计算相应的土地增值税额，再依据土地增值税额来计算各个单价形成的工程利润总额，以形成利润总额最大的单价为最优单价。  例如某房地产公司开发某房产工程，在开盘前该公司依据市场环境及估计的本钱122022万元(含税)、期望的利润水平制定了该工程的均价区间为5000～6000元／m2。假设均为一般标准住宅，且不考虑因单价与单套房总价超标界定为高档房等因素，该工程建筑面积为30万／m2，并假设按税法规定的扣除工程总额为12亿元(以下计算单位均为万元)。  依据以上资料数据，假定未知数A为使增值比率等于20％的均价，那么可得以下方程式：  [30A-120220×(1+20％)]/120220×(1+20％)=20％  求出该均价A为5760元／m2，这样我们可知小于或等于5760元／m2的均价不需缴纳土地增值税，并且在0～5760元／m2的均价区间中，5760元／m2带来的利润总额是最大的，即：  5760×30-122022=50800(萬元)。  再来看5760～6000元／m2的均价区间中，哪一个均价带来的利润总额最大。  首先，假定未知数B为使增值比率等于50％的均价，那么可得以下方程式：  [30B-120220×(1+20％)]/120220×(1+20％)=50％  求出该均价B为7200元／m2，由此可知在5760～6000元／m2的区间内均是按30％的税率计算缴纳土地增值税，设定C为该区间值的均值，利润总额为：(30C-122022)-(30C-144000)×30％=21C-78800(万元)。  那么C值越大，利润总额越大。令C为6000元／m2，则利润总额为47200万元，当均价为5760元／m2时，其利润总额为50800万元，大于均价为6000元／m2所带来的利润总额。所以，我们可以判定在这个房地产开发工程中，在这个均价区间内，5760元／m2是最好的均价。  从上述实例分析可以看出，(在不考虑其他因素的前提下)并不是盲目抬高房价就能获得最大利润，房地产开发企业在确定房产售价前应综合考虑。  二、扣除工程的筹划  《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算增值额时，取得土地使用权