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房地产开发项目经济评价的特点及其问题探讨    【摘 要】现如今，社会经济不断进展，科学技术也突飞猛进。民众生活水平不断提高，对物质方面的需求也不断增多。房地产经济开发工程如雨后春笋般不断兴起并蓬勃进展。我国房地产经济开发工程距今为止经受了十多年的进展历程，无论是开发商还是消费者，在对待房地产经济开发工程时的观点和态度较以往发生巨大转变，已经趋于理智和成熟。开发商在经营一项开发工程时，不仅仅注意前期工程的施工质量和施工进度，同时，也在不断关注消费者后期的住用状况，并将其作为房地产经济开发工程的重要考核标准，房地产经济开发工程评价则是其中的一项重要考核标准。因此，本文将对房地产经济开发工程评价特点及在施行过程中存在的问题绽开探讨，并提出切实可行的措施对其进展解决，从而引导我国房地产行业安康持续的进展。  【关键词】房地产工程；经济评价；特点；策略  一、房地产开发工程经济评价的特点  （一）房地产开发工程财务分析方面所具有的特点  要对财务收入和财务支出两者之间的关系进展正确界定。为了对房地产开发工程经济评价这一工作所具有的特点进展全面了解和把握，首先要对财务收入和财务支出等内容进展明晰化。房地产工程中财务收入详细包括出租房租金收入、房地产转让收入，通过销售商品房继而获得的财政收入，以及通过销售房地产配套设施等获得的财政性收入。房地产开发工程财务支出方面的工作表现为开发产品方面的财务花费、销售费用、税收支出等。（2）房地产业主要以盈利性为主，在保证经济利益的前提下兼顾社会经济效益。因此，房地产开发工程经济评价具有财务指标计算准确化这一特点，要对资金回收、盈利力量、清偿力量、资金平衡力量等硬性条件进展明晰化，并对其进展准确计算，从而确保其质量不断提升。  （二）房地产工程具有不确定性  在对房地产开发工程进展经济评价时受到诸多因素的影响。房产工程具有不确定性，在对房地产开发工程经济评价时也会受到销售价格、销售进度、开发周期、土地费用等因素的影响。因此，在对房地产开发工程进展经济评价时，需要对一个或多个敏感性因素进展分析。同时，在对临界值进展分析时要牢牢抓住关键因素，从而将房地产开发工程在实施过程中的风险性降到最低，确保房地产行业效益的最大化，同时，也促使房地产行业安康持续的进展。  二、房地产开发工程经济评价中存在的问题  （一）房地产市场调研方面存在缺位  房地产行业的进展需要立足于市场这一大行情，继而依据市场进展需求客观务实的建立房地产开发工程，从而为房地产开发工程经济评价供应良好的进展环境并打下坚固的市场根基。但是从目前进展状况来看，局部房地产商在对开发工程进展经济评价时，并没有立足于市场，对市场的供应状况、市场容量供求态势、工程自身所具有的竞争力量等调研不深入，从而无法对开发工程做出科学合理的经济评析。因此，在这一进展模式下，在对房地产开发工程进展经济评价时往往脱离实际或者显得过于空洞，为房地产行业安康持续的进展带来肯定的负面影响。  （二）缺乏专业的技术人员  在对房地产开发工程进展经济评价时，需要对规划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程等进展筹划，而这一系列工作的开展都需要依托专业人员来完成。但是从目前进展状况来看，状况不容乐观。由于缺乏专业的技术分析人员，在对房地产开发工程进展经济评价时往往漏洞百出，或者与预期进展要求相违反，达不到预期评价的效果，亦或现有技术分析人员工作素养相对薄弱，力量较低，即使完成了房地产开发工程经济评价的工作，但是由于自身力量有限，往往使评价结果质量大打折扣，与岗位预期相差甚远。  （三）缺乏完善的监管体系  房地产开发工程在施行过程中难免会消失延期或延误等问题，从而加大房地产开发工程的风险性，固然，也使得经济评价工作无从开展。同时，在房地产开发工程进展经济评价时，并不意味着评价工作完成后就代表着这一工程得以终结，为了确保楼房、住宅等建筑的施工质量，并使其经济效益与社会效益有机统一起来，需要对其进展后期监视监管。然而，我国房地产开发工程经济评价监管体系不完善，从而导致民众住宅安全系数不断降低，“豆腐渣”工程频出，为民众安全带来诸多隐患。  三、房地产开发工程经济评价的策略  （一）建立健全科学评价体系  房地产开发工程经济评价在工程建立过程中供应投资决策的依据，起着至关重要的作用。在实际工作中，工程的经济评价由于多种缘由经常流于形式，為了引导房地产业安康进展，提高房地产开发工程经济评价的质量，需要建立健全科学评价