大型城市综合体市场分析和研究报告.doc

[键入文字] 85 20XX-11-24 世联地产??市场研究部 大型城市综合体市场分析和研究报告 目的：本项目规划调整建议 困难：咨讯不对称、信息庞杂、工作时间周期短 工作已进入概念设计阶段、转述董事会目标 根本解决问题 系统的方法 立即解决问题 努力追求 2 城市研究 区域研究 地铁研究 项目属性 研究界定 综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态 产品组合与区域发展阶段的吻合？ 限制条件 产品组合 核心问题 产品组合的各物业发展可行性？ 界定 客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 3 城市研究 区域研究 地铁研究 项目属性 研究界定 综合体研究 写字楼、酒店、公寓、商业 目标下的物业形态与产品组合？ 物业形态 产品组合与区域发展阶段的吻合？ 限制条件 产品组合 核心问题 产品组合的各物业发展可行性？ 界定 客户目标 产品组合合适体量比例？ 体量比例 产品组合体量比例与经济测算吻合？ 布局优化 产品组合体量的布局优化？ 4 项目分析 项目所属区域地处成都城南CBD，通达性强 ? 区域交通优越。通过天府大道、绕城 成绵高速 至新都大丰 高速、城市一环、二环、三环等与城区 九里堤路 地铁1号线 各方位直接相连。 火车北站 ? 项目邻城市主干道天府大道，是周边 郊县华阳进入成都城区的主要连接道路 之一。 至郫县、温 ? 规划中的地铁1号线将拉近项目区域 绕 三 江 同市中心和火车南北站的距离，增强区 环 城 二 域辐射能力。 高 环 城市核心 速 武侯祠 8km 本项目 机场 13.2km 火车南站 本项目 天府广场 川藏高速 至龙泉洛带 8km 本项目 火车南站 市政府 14km 机场 本项目 武侯祠/锦里 城南CBD 4km 天府大道 本项目 市政府 航空港 华阳镇 5 项目分析 项目地块位紧临天府大道，位于规划中的商务 总部基地区域，商务价值高 ? 东面：与天府软件园一期 隔天府大道相望，东北面临世 纪城 ? 南面：临大源三线道路， 圣达 中信 紫罗兰 新希望商务大厦、安捷伦均在 世纪城 建，中兴大厦即将开售 世纪城 规划道路 大源 ? 西 面 ： 临 未开发 商服 用 四线 圣达 中信 通威 地，未来将与川大科技园相邻 天府 西藏 中石化 待出让 软件园 ? 北面：临规划中的总部商 紫罗兰 大源四线 一期 天府软件园 中冶 地块B 地块A 务区，圣达、中信、通威均已 大源 三线 在建 待出让 新希望 新希望 天府 天合 天合 软件园 中石油 一期 新 安 中兴通讯 鼎 捷 规划道路 天府大道 能 伦 天府软件园 大源三线 新希望商务大厦 中兴 天府大道 6 项目分析 地块临城市主干道人民南路南延线天府大 道，位于交通十字，通达性较好 道路情况： 市区 世纪城 ? 天府大道：城市主干道，双 地铁会展中心站 向八车道， 大源四线 世纪城 ? 大源三线：双向四车道， 站华路 天府软件园 ? 大源四线：双向六车道， 元华路 ? 规划道路：双向二车道 圣达 中信 天府大道 ? 地铁：距离科技园站约450 规划道路 米，距离会展中心站约630米 规划道路 其中会展中心站是地铁1号线一 天府软件园一期 期工程终点站 地块B 地块A 大源三线 站华路 天府软件园 元华路 中和镇 新希望 新希望 商务大厦 商务大厦 天府软件园一期 地铁站 地铁科技园站 中兴通讯 隔离带 站华路 车道 天府软件园 元华路 交通动线 美视国际学校 天府软件园二期 7 华阳镇 项目分析 项目属性：16万平米的综合体项目（不兼容住 宅） ? 净用地面积 ： 31375.35 平 方米（约47亩） 规划道路 100m 106 ? 商业金融业用地 （不兼容 16 住宅 17 17 ? 容积率：5.2 米 天 ? 限 高 ： A 地 块 不 超 过 134 府 米，B地块不超过128米 大 地块B 地块A 道 建筑不小于40 ? 建筑密度：30%~40% ? 绿地率： ≧ 10% 规 规 ? 道路级别 ：天府大道为城 划 划 市主干道，双向八车道，大源 道 道 32.5 三线为双向四车道，规划道路 路 路 为双向二车道 117 100 大源三线 天府大道 123 十字 ?附注：地块周边长度为依照 地块内部 图纸比例估算值 图片 8 研究界定 本次研究综合体分析的关键因素研究 房地产市场研究 陆上交通及地铁研究 城市分析 规划及人口研究 区域发展规律研究