邓州家天下商业年度营销报告（正式稿）.pptx

;总体感悟： 商业项目也是有生命的 不同的项目，有其不同的特质。 有着其不同的存在意义，价值最大化方向 如何去挖掘其最本质的生命性？;总原则1： 一切策略的目的除了服务具体项目外， 还要服务公司整体战略。 更重要的是能对其他项目特别是西峡大体量商业 项目提供借鉴意义。;公司战略来源市场格局与趋势： 第一阵营：据说碧桂园、恒大、中粮等逐步下沉到邓州 乃至镇（西峡）， 第二阵营：建业的进入， 第三阵营：广忆万商城，农商智慧城、电商产业园等非 常规地产的进入等，在这种情况下公司的战略如何应对 公司对项目的要求。;要在产品+模式+速度+效益之间 寻求一个最佳的路径;;;;;;;;1、要卖得快，在开发前期就要设计好产品模式。 产品模式包括主题定位，业态定位，空间尺度、外立面 停车位等多个方面。 我们当时没有把商业项目作为重点来把控，所以，在产 品的设计上也没有仔细推敲。;2、要卖得快，必须要做小商铺。;3、要卖得快， 必须要主题商业和专业、半专业化商业。 最快的是，把一个原有的市场能迁徙过去，比如华南城 万商城，或者新形成一个主题市场，比如东王府的电动 车市场。;3、东王府的电动车专业市场;4、商铺空间的最优化设计 参考万商城和御豪庭，如果大进深，最好预留洗手间、 厨房等实用空间，可以增加消费者的实用性，而且，在 层高等方面也要注意推敲。;5、大体量商业通常均要设计主力店和次主力店空间。 基本每4000-5000平米就要设置一个主力店或者次主力店，也快 速形成氛围，起到领头羊效应。即使第三层的面积是租金价格很 低廉的，但主要是要快速形成氛围和引入商家。我们的空间要保 证这样的设计，否者很难形成锚点。;5、大体量商业通常均要设计主力店和次主力店空间。 比如最西边，虽然商业售价很低，但是可以用主力店带动西区， 只有小铺，一字摆开，不容易形成气氛。;6、注重观察商业新势力、新趋势的出现。 这是我们要关注的重点 比如，万商城中尚品宅配说明什么，我们找的千平米钢琴培训机 构，国外代购自由自在，酒速达…… 再成熟的专业市场，也有新加入者，也有想颠覆这个市场的人， 也有模式的升级者，也有新模式的出现，也有新领导者的出现。 因为没有人会放弃180万的人口消费力。;7、要卖的快，要有超预期的吸引力。 比如，万商城卖商铺，送公寓，而且只要交出很少定金 这不适合绝大多少项目， 但是西峡项目可以参考 因为西峡在一些地块有富裕出的容积率。;;;;;镇平：影响环境，商业氛围被切断，也没有多高租金;;;;;;;;商业立面风格倾向于线脚丰富，尊贵，大气 的 ArtDeco 风格;商业基本单元;;;价值在判断;项目价值定性 1、目前价值一般，但预期价值明显。 2、一条北京路决定了其先天价值，后期1公里之内的5万 以上的消费人口决定了其预期价值。 3、如果把项目看作一个人，那是正出于成长期的青少年 年，预期明显。;;战略目标 1、非中心项目怎么做？ 2、过度竞争项目怎么做？ 3、消费力有限的项目怎么做？ 但是—— 我们尽可能寻找到最佳的定位方向;定位的原则 一定要占位，不占位很难生存。 一种定要成为第一首选，不首选不能价值最大化 一定要创新，不创新就没有先天优势;;;;;学校坐落在南阳盆地的西南、医圣张仲景的故里、千古名篇《岳阳楼记》诞 生地、老一辈无产阶级革命家习仲勋祖居地、丹江口库区区域性中心城市、 河南省直管县（市）——邓州市，占地面积400亩，建筑面积11万平方米。现 有教职工220余人，其中高级讲师、讲师110余人，河南省特级教师1人，省职 教专家1人，省骨干教师2人，省学术技术带头人7人，市级名师5人，市骨干 教师44人，研究生及双学历教师56人；在校学生8000余人。开 设有学前教育五年一贯制、学前教育（3+2）、幼儿教育（初中3年，高中2 年）、英语教育、舞蹈教育、音乐教育、美术教育等专业。学校现有钢琴、 电钢琴600余架，数码钢琴、音乐、美工、舞蹈、计算机等专用教室25个、实 训室13个，仪器设备、服装道具等价值近两千万元，拥有多媒体教学系统和 办公网络等现代化设施。图书馆藏书26.74万册，各类报刊300余种。;;;;;;;;;;;;;;;;总目标：——精算，大效益观 价格、速度、租金、总收益、动态变化 求得综合效应;;1、投资客 每10个来访访客户有约有1个准客户 每3-4个准客户可能才能成交一套 也就是30-40的来访客户才能成交一套。 所以，扩大来访客户基数是一个基本的策略。;1、自营客 有自己的门店或者工厂 这种客户针对性强、总价接受能力强，成交比例高;3、团体性客户 商会，专业市场 要去南阳、郑州的专业市场，行业协会拓客，特别是以 邓州人、南阳人为圈层去推介;;4、老业主 万商城有名家客户 挖掘财富在邓州的4个楼盘4000户业主 特别是15