中国房地产外资的区位选择及空间转移-地理科学进展.PDF

第33 卷 第1期 地 理 科 学 进 展 Vol.33, No.1 2014 年1月 ProgressinGeography Jan. 2014 中国房地产外资的区位选择及空间转移 1 2 兰晓虹 ，马 妍 (1. 山西大同大学历史与旅游文化学院旅游管理系，山西大同037006 ；2. 北京大学城市与环境学院，北京 100871) 摘 要：2006 年以来，房地产业成为流入中国的外商直接投资集中的主要行业之一。对这一时期中国35 个重点城 市的房地产外资区位进行分析，发现房地产外资集中的地区仍分布在北京、上海、广州等特大型城市，但同时表现 出向长江沿岸地区及东北地区的核心城市等内陆地区转移的趋势。面板Tobit 模型的计量结果表明，内资企业的 竞争是导致房地产外资区位变化的重要因素。内资企业的竞争优势迫使房地产外资放弃利润率最高的最优区 位，转而寻求利润率较低、而市场需求较大的次优区位。各重点城市间土地市场化程度差异的迅速缩小使得房地 产外资能够自由选择区位，为房地产外资的这一空间转移策略提供了制度保障。 关 键 词：房地产；外商直接投资；区位；制度；市场；中国 doi: 10.11820/dlkxjz.2014.01.013 中图分类号：F207 文献标识码：A 1 引言 (He et al, 2010, 2011; 刘作丽等, 2009) 。本文利用 35 个重点城市的数据，描述2006 年以来房地产FDI 20 世纪80 年代以来，世界范围内国际直接投 由东部地区的“北上广”等特大型城市向中西部地 资的重点已经由制造业逐步向服务业转移，服务业 区的重点城市转移的空间格局变化，并在已有研究 投资成为推动国际投资发展的主要动力(朱彦刚 的基础上探讨市场和制度两大因素对这一空间转 等, 2012) 。经过30 余年对外开放吸引外资的历程 移行为的解释，特别阐述了内资企业的竞争及完善 后，中国外商直接投资(Foreign Direct Investment ， 城市土地出让制度的影响。 FDI) 的结构也逐渐向服务业为主导转变。2013 年 上半年中国实际利用FDI 中，服务业占比已超过制 2 文献回顾 造业7.72 个百分比( 中华人民共和国商务部《中国 经济景气月报201101》、《中国经济景气月报 外商直接投资理论主要来源于针对制造业跨 201306》) 。在国际和国家层面，服务业均已经成为 国公司的研究，这些理论对服务业FDI 的适用性有 FDI 集中的行业，也是进行FDI 区位选择研究的重 限(朱彦刚等, 2012) 。服务业具有与制造业不同的 要对象。 特征，服务业产品的生产环节与消费环节不可分 房地产业是近年流入中国的服务业FDI 的主 割，因此影响服务业FDI 区位选择的主要因素必然 要目标行业之一(刘作丽等, 2009) 。2006 年以来， 是本地化的市场(He et al, 2011) 。此外，服务业的 中央政府对房地产FDI 出台了一系列更严格的监 外商直接投资还面临东道国政府更严格的管制和 管和准入措施。面对更严格的政策环境、更激烈的 更大的文化差异(Feketekuty, 1988; Li et al, 1992) 。 行业竞争，以及主要大城市土地稀缺性不断提高的 因此，服务业FDI 对东道国的制度和市场环境也更 现状，中国房地产FDI 可能采取与前期不同的区位 加敏感。 策略。已有研究表明，对本地市场的追求和制度的 房地产FDI 是服务业FDI 的一种形