不动产投资之风险、报酬与风险管理.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ISBN 978-957-729-639-9 不动产投资管理(三版) 林左裕 着 ISBN 978-957-729-639-9 不动产投资管理(三版) 林左裕 着 不动产投资之风险、报酬与风险管理 本章大纲 风险之种类 风险之衡量 不动产投资之风险管理 附录 不动产投资组合分析 风险之种类(1/3) 风险指的是报酬率的不确定性。 政治风险 指的是因政治环境之不稳定性及政策执行之不连续性，而对投资报酬率所造成之影响。 利率风险 指的是因市场利率变动而导致预期投资报酬率变动之风险。 汇率风险 系指投资标的之价值因当地国家币值变动而导致报酬之不确定性。 风险之种类(2/3) 市场风险 又称为系统风险，指的是整个大环境影响所有投资标的报酬率之风险。 通货膨胀风险 又称为购买力风险，指的是未来所赚取之收益小于现今收益之购买力。 违约风险 指的是契约任一方不执行约定内容之义务，而损害另一方权益之风险。 企业风险 指的是个别公司或房地产开发项目因产业景气、公司经营管理能力、个案质量及区位等企业或个案因素，无法创造足够之销售或营业额，致使企业利润减少之风险。 风险之种类(3/3) 流动性风险 系指投资标的转换成现金之能力，或称变现性。当某资产无法于短期内以合理的价位售出时，此资产即面临了流动性风险。 台湾自2003年通过「不动产证券化条例」后，首档不动产投资信托商品于2005年推出，此机制可改善传统上不动产投资低流动性的缺点。 财务风险 指的是企业或某个案无法创造足够的收益，以支付因举债而产生之利息或偿债支出之风险。 其他相关风险 证券市场线，表示不同投资标的间风险与报酬之关系。 必要报酬率＝无风险报酬率＋风险溢酬 图2.1 不同投资标的间市场风险值与预期报酬之关系 风险之衡量(1/2) 就投资行为而言，风险指的是报酬率的不确定性。 最被各界广泛使用的风险指标为期望值、标准偏差及变异系数。 期望值与标准偏差 报酬率期望值之计算通式为： 表2.1 报酬率标准偏差之计算 风险之衡量(2/2) 变异系数 在不同投资标的之风险及报酬率均不同的情况下，则应以「相对指标」──变异系数做为比较之标准，即「单位预期报酬率所承担的风险」为指标： A建设股及B工程股之决策过程如表2.2。应选择1单位报酬率下，风险程度较低的A建设股。 表2.2 不同报酬率及风险之投资标的选择 不动产投资之风险管理(1/2) 任何投资或企业经营均应评估其风险种类与程度，再进行避险。具体而言，避险的步骤如下： 检视或预测企业／投资已（或可能）面临的风险。 尽量减少风险之程度，即尽可能地调整资产／负债之结构，以降低风险。 选择与风险反向变动的商品或避险工具进行避险。 老王为一进口商，其营运重点为自美国进口商品至台湾销售，试问老王应如何进行避险呢？ 步骤1 检视其资产负债表。 表2.3 进口商老王所面临之风险──汇率风险 不动产投资之风险管理(2/2) 步骤2 老王可兼做出口生意。 老王可分散进口区域。 步骤3 购买美元之远期契约。 买一美元之买权。 实际演练2.1 就投资不动产而言，下列何种类型的企业「相对上」较适合持有不动产？何种类型较不适合？(1)银行；(2)人寿保险公司；(3)退休基金 银行业者不适合持有过多比例的不动产。 人寿保险公司在持有不动产下，其资产与负债多属长期，因此在资产及负债之期限配合下，可推论其流动性风险偏低，正常情况下应不致有周转不灵之危机。 退休基金与人寿保险公司类似。 表2.5 银行持有不动产之风险──期限不配合 表2.6 人寿保险公司持有不动产之资产负债结构 实际演练2.2 试问银行之资产若大部分为政府公债及公司债，则银行是否面临了风险？若面临风险，为何种风险？ 表2.7 银行持有债券之风险利率上升之风险 实际演练2.3 美国银行业通常承做两种房屋贷款，即浮动利率房贷及固定利率房贷，而台湾银行业则只承做浮动利率房贷。为什么？ 美国银行业承做固定利率房贷后，并不长期持有此债权，而是将其证券化后，发行不动产抵押债权担保证券售至资本市场。台湾自2003年起开始实施「金融资产证券化」制度，银行将得以移转不动产放款风险，预期未来即可能承做固定利率房贷。 表2.8 银行承做浮动利率房贷之资产负债结构 不动产投资组合分析(1/2) 投资组合 WA、WB分别为资产A、B转投资组合之权重；RA、RB分别为资产A、B之预期报酬率。 个别资产间之报酬是否具相关性，此相关性以「相关系数」衡量，以ρ表示（念做row）。 若Var(RA)及Var(RB)分别为A、B报酬之变异数，且A、B间报酬之相关系数为ρAB，则投资标的A、B间会产生一个相互影响的变异数，称为「共变