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11月中旬以来,政策对地产行业融资关注度明显上升。当前融资现状、未来可能支持方向等,本文梳理,敬请关注。
一问:地产行业融资现状?贷款、债券、信托等非标融资整体依然偏弱,民企融资难尤其突出
从贷款上看,房地产相关贷款维持低位、部分股份行拖累较大。2023年前三季度,新增房地产开发贷款4800亿元、
同比减少近3成,个人住房贷款前三季度累计净减少4000亿元。从上市银行报表也可窥见一斑,33家上市银行新增
房地产贷款不足4000亿元、部分股份行拖累明显、年中房地产贷款增速-1%、低于整体平均增速的8%左右。
债券融资较前两年同期边际好转,内部结构分化突出、民企发债不足一成、利率高于整体水平。2023年前10月,地
产债净融资-395亿元,2021年、2022年同期地产债净融资分别为-1370亿元和-405亿元左右。融资内部也呈现明显
分化,国企发债占比大幅抬升30个百分点至90%左右,民企发债占比不足10%、且发行利率高于整体水平85BP左右。
信托等非标融资断崖式收缩,前7月规模不足2018-2021年同期均值的1成、利率依然偏高。2023年以来房地产信
托前7月发行不足330亿元、同比减少超6成,2018年至2021年同期发行均值为5460亿元左右。融资收缩的同时,
发行利率边际有所回落、但依然偏高,2023年以来平均发行利率较2022年回落60BP左右至6.9%。
二问:反映在房企报表上?房企负债、筹资现金流等延续收缩,个别房企潜在风险仍需留意
融资渠道收缩,在上市房企报表上也可窥见一斑,负债增速大幅回落、尤其是民企。106家上市房企总负债增速于2023
年9月跌至-8%、创近年新低,其中,民企负债增速回落幅度更大、-13%左右。与之类似,2023年三季度上市民营房
企资产负债率较2020年底回落0.8个百分点、幅度大于整体水平。
筹资现金流自2021年来持续收缩,个别房企2023年前三季度筹资现金流进一步恶化。上市房企筹资现金流于2021
年落入负值区间、单季度一度超-2800亿元,2023年来,筹资现金流季度平均收缩2300亿元左右。个别房企筹资现
金流进一步恶化,例如,2023年前三季度某500强上市房企筹资现金流-900亿元左右、去年同期为170亿元左右。
好在债务到期压力最大阶段或已过去,但个别房企负债压力边际回升、筹资现金流恶化,仍需留意尾部风险。2023年
地产债到期近5000亿元、明年到期约为3000亿元左右,较2021年到期高峰已明显缓和;类似地,截至2023年9月,
上市房企一年内到期非流动性负债较高位阶段已减少近35%。整体债务压力虽有缓解,但个别房企潜在风险仍需留意。
三问:未来或如何演绎?购房政策、信贷投放、房企融资约束等政策实施、落地效果待进一步跟踪
近期,针对地产行业融资偏弱现状,政策已释放积极信号,其中,因城施策下部分省市从供需两端已出台相关政策,
但受制于收入和房企预期等,销售回款等后续还待跟踪。三季度末以来,一线城市继“认房不认贷”后,推出公积金
政策优化、非核心区域限购放松等政策;二、三线城市地产政策调整更为频繁,涉及优化住房信贷,降低购房门槛等。
信贷投放方面、“三个不低于”,或向城中村改造等领域倾斜,对地产行业融资或有边际增量贡献。11月中旬,央行联
合召开金融机构座谈会,强调金融机构要积极服务“城中村”改造、“平急两用”公共基础设施建设等。结合城区内自
建房户数和建面、拆除比例等,中性情境下,“城中村”改造总投资或在2-4万亿元左右。
房企自身融资方面,部分房企“三条红线”约束、预售资金监管等会否优化,后续还待跟踪。除了稳定融资来源,此
前部分融资约束条件会否优化,也值得关注。例如,2023年三季度报中,依然有59家上市房企不完全满足“三条红
线”,部分省市商品房预售资金监管收严、债权人权益保全措施等一定程度上加大房企资金运转难度。
风险提示
经济复苏不及预期,政策落地效果不及预期。
敬请参阅最后一页特别声明1
内容目录
1、地产债务再审视:曙光初现?4
1.1、一问:地产行业融资现状?4
1.2、二问:反映在房企报表上?6
1.3、三问:未来或如何演绎?8
2、流动性常规跟踪12
风险
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