商品房预售资金监管系统.docx

项目范围及要求 1、项目背景 自从我国实行商品房预售制度以来，由于缺乏对商品房预售款的有效监管，个别城市出现“烂尾楼”，在部分城市出现不同程度因挪用建设资金而延期的交房现象。尽管《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定了商品房预售款要用于该商品房的工程建设，但由于没有明确具体的实施细则、管理规定和具体手段，给开发企业留下了随意使用预售款的空间，由此可能带来的风险和引起的结果：一是重复预售或抵押贷款后再销售；二是挪用预售款造成资金短缺而停工，使工程不能按期竣工；三是卷款逃匿，出现“烂尾楼”。因此，为保护购房人利益，防范金融风险。保证商品房预售款用于相关工程建设，维护房地产正常交易秩序，完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，确保预售资金用于商品房项目工程建设，维护商品房预售双方的合法权益，促进房地产业的健康发展，有必要建立一套完善的预售资金监管系统。 2、现状分析 根据《关于印发〈浙江省商品房预售资金监管暂行办法〈浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）＞的通知》（浙建房〔2010〕72号）和《关于转发（浙江省商品房预售资金监管暂行办法＞＜浙江省商品房预售资金监管协议书（示范文本）＞的通知》的相关精神，同时参考浙江省已经上线的预售资金监管系统的运行模式。 绍兴市本级整体房产交易市场经过前两年的市场热度之后，目前整体市场在慢慢降温，因此开发企业的开发项目的整体风险在加大，资金链的风险也在加大。因此有必要建立一套完善的预售资金系统，为更好的开展绍兴市本级新建商品房预售资金监管系统的建设奠定坚实的基础。 3、系统特点 为了加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，政府出台了对商品房预售资金进行监督管理的相应办法。要求商品房预售资金遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。在提高我局经济和社会效益及科学管理水平的总目标下，尽可能实现一个准确、规范、使用、先进、安全可靠、灵活方便的系统。 （1）、安全的监管体系 对预售资金账户的每笔入账进行确认并监管，消除不明资金情况，严格控制出账渠道，实时与监管机构通信进行信息确认，并可定期向监管部门提供交易明细及汇总信息情况，支持自动对账方式，提供对账监控，记录更详细的对账日志，并保存对账文件。 （2）、系统的业务扩展性 提供多种方式从而可以通过不同渠道构建服务能很好地把现有系统的IT资源利用起来。灵活的账户监管体系，不仅适应于目前对预售资金的监管，而且进行扩展后，可满足多种监管支付业务的需求。 （3）、基于统一的浙江省房产交易和信用监管服务平台 系统底层由浙江省建设厅统一的浙江省房产交易和信用监管服务平台提供支持，该平台集成绝大多数房管交易业务，提供多种可选择构建模式，满足不同系统建设要求和监管要求，能在较短时间内不开发或快速配置开发完成系统上线，在后期的维护中能快速灵活的根据用户的需求进行调整，实现易于管理和维护的目标。 4、总体目标 商品房预售资金监管系统旨在明确商品房预售交易中预售资金运作流向，规范开发企业房地产开发流程，监管开发企业经营行为，从而保障消费者与开发商双方当事人的权利和义务，增强预售资金监管的透明度。针对商品房预售资金监管业务在各地实际情况的差异，围绕商品房预售资金存入、预售资金使用支出、预售资金监管核对三大核心业务，对系统进行模块化、产品化的设计与建设，使得系统的本地化建设更加灵活、快速，通过友好、方便、图形化的开发模式，实现系统的快速开发，并保障项目高质量的实施、交付。 5、建设内容5.1系统总体架构再个业行部「1浙ma医产细琳DW用苗㈱艮上平色|.折迁也住周SZA砸凝流电子任务馈网 5、建设内容5.1系统总体架构 再个业行部「1 浙ma医产细琳DW用苗㈱艮上平色|.折迁也住周SZA砸凝流 电子任务馈网 ，1一联州 应用r些站已建业姓应用路缆 剥净&果 宥舞系统'、/图：系统总体架构图 系统基于分层体系架构，采用浙江省房产交易和信用监管服务平台扩展建设商品房预售资金监管系统，主要模块包括：账户管理、房款缴存、资金划拨、查询交易、撤销监管、资金管理。 通联 预售资金监管系统服务器访问关系图预售资金监管系统接口银行通联 银行1预售资金监管系统（Interne也址） 数据库银行2行数据 服务，接收银WebService 图：系统网络访问关系图 5.3系统功能结构新建商品房预售资金监管系统 开立对公结 柜面存户监 检查用款计 出账明细查 工程完毕撤 交易明细查 账户只进不 Pos、网银 审批凭证划 入账明细查 银行撤销账 监管账户余 监管部门激 非柜面入账 项目进度查 图：系统功能结构图 5.3.1银行账户管理 开发商通过监管部门审批后到监管银行申请开立监管账户，对银行的账户进行相关管理。 5.3.2监管资金入账 购房人与开发商签订购房合同