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房地产法论文

专业班级：09工程管理〔1〕班

姓名：张广刚

学号：0901021033

浅析房地产物业管理的纠纷及对策

学号：姓名：：

摘要：物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速开展和物业管理的市场化而日益凸现出来的一个社会问题，因其涉及千家万户的生活、生产秩序，关系社会的稳定开展而备受各界重视。物业管理纠纷所涉及的法律问题多而复杂，通过查阅大量资料了解了产生物业管理纠纷的原因主要有物业费不合理、物业效劳态度差等，进而具体围绕纠纷解决的热点法律问题进行探析，旨在能够减少物业管理纠纷，建立科学的管理制度，完善我国物业管理。

关键词：物业管理纠纷、表现类型、纠纷成因、解决对策

近年来，随着我国房地产业的迅速开展，物业管理市场出现了繁荣开展的景象，这一方面加速了住宅小区管理方式的专业化和现代化，极大地改善了人们的居住环境和生活质量；另一方面，物业管理纠纷新问题也随之产生，广阔业主的合法权益没有保障，物业管理业难以标准化、制度化，使得和谐小区难以形成。因此，解决物业管理纠纷，标准和完善物业管理是一个极为重要的课题，通过大量的查阅资料，本文客观地梳理概括了物业纠纷的表现形式并分析物业管理纠纷的成因，提出物业管理纠纷的解决对策。

一、物业管理纠纷的表现类型：

近年来，物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后效劳及物业管理行业的出现而出现的，愈演愈烈，类型多样，主要存在如下争议：

1、业主对物业管理公司效劳不满意的纠纷。这类纠纷主要集中在对住宅小区治安、清洁、消防、装修管理、噪音等不满意，其中有业主家中被盗或在家中被害、丧失车辆等要求物业管理公司赔偿；由于物业管理公司协调监督不力，在家庭装修时，造成楼上装修，破坏楼下防水层，随意撤除承重墙；业主在娱乐时音响音量过大而扰民等问题而引发业主之间的纠纷等。

2、公用设施、场地经营使用和收益不透明纠纷。物业管理公司为了经营而建造违章建筑。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。

3、业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理工程接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。

4、物业管理公司收费方面的纠纷。一方面，是物业管理公司乱收费、多收费、财务不公开，收费标准不合理，比方装修、垃圾清运、材料运输、电梯使用、楼道粉刷等费用，标准各不相同，引起业主不满。另一方面是局部业主以收费依据缺乏、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为“维护”自己权利的主要手段。

5、前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发的争议等。

6、业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理平安地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。

7、物业管理公司效劳质量问题而引发的要求提高效劳质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承当，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。

8、业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约效劳如保管效劳中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。

二、物业管理纠纷的成因分析：

1．广阔业主对物业管理的认识不够。

业主对物业管理的认识不够也是导致纠纷的一个重要原因。有的业主未意识到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理公司少收费或不收费；有的业主不重视对相关的法律法规的了解，却抱怨业主委员会不维权或维权不力；有的业主没有科学的消费意识，不理解物业管理的职责范围、物业管理对物业保值、升值的重要性，觉得花钱请物管不值得；有的业主认为只要花了钱，和房子有关的事都可以找物业管理公司，即“收钱就

要效劳”，否那么“效劳不好就赔钱”。

2、物业管理公司的物业管理效劳质量参差不齐，人员素质偏低。

一些物业管理公司经营不标准，管理效劳流于形式，没有真正的物业管理质量标准，采用“业主提出、随即跟进”的方法，而不是以“预防在先、主动效劳”的理念提供物业