长租公寓合作型REITs的运作风险研究——以平安朗诗REITs为例.pdf

摘要

随着我国经济的发展，城市人口迅速增加，从而城市的居住需求也越来越多，

而房价过高使得大部分在大城市工作的人难以负担，促进了租房市场的发展。从

而促使长租公寓进入快速发展期，长租公寓需求明显，目前市场上主要的公寓品

牌均通过房地产信托基金获得过大额融资。但2017年至今，大部分企业因为“高

收低租”的模式导致发生经营纠纷，同时许多运营商哄抬房价以抢夺市场资源，

特别是由于高买低卖、盲目扩张使得公司资金链断裂。2019年3月13日，中国

国内首单“合作型”REITs，平安朗诗REITs成功发行。为减少长租公寓“暴雷”

等事故的出现，以及更好地发展REITs，本文会深度分析平安朗诗REITs的运作

风险并提出防范措施。

本文主要运用文献研究法和案例分析法等研究方法，简要介绍了REITs的

构成要素、分类、运作流程及其相关的理论，如破产隔离理论、信用增级理论等，

并介绍了长租公寓合作型REITs的主要特征。在此基础上，引入平安朗诗REITs

进行案例分析。首先对案例的基本情况进行介绍。其次，更进一步对案例进行风

险分析，主要从底层资产相关风险、专项计划现金流风险、产品的存续风险以及

专项计划到期退出风险等方面进行分析，本文最后对案例中出现的风险进行论述

并提出相应的建议。

平安朗诗REITs基础资产的现金流主要来源于底层资产，即森兰公寓所产

生的经营收益，合作型运营模式是本专项计划的特点。本文对平安朗诗REITs

进行深入研究发现，在底层资产的运营过程中存在物业资产运营环境风险以及租

赁风险。根据实际以及预期的现金流情况对专项计划的现金流风险进行了深度分

析。在产品的存续过程中存在收益率不足风险以及评级下降风险。除此之外，还

发现了专项计划到期时的退出风险等。所以针对项目运作过程中产生的各项风

险，需要保障物业资产的稳定经营、稳定现金流，还需要降低委托代理风险以及

设置详细的退出机制来降低产品的风险。本文深入研究“合作型”REITs的特征

及其风险，关注REITs全视角运作，进行全面风险把控。有针对性地提出合作

型REITs的风险管理方法，丰富风险控制的理论，深化REITs运作模式的研究，

一定程度上指导关于运作风险的防范，为以后的合作型REITs的设计提供借鉴。

关键词：运作风险；REITs；合作型；长租公寓

I

目录

中文摘要I

英文摘要II

目录IV

1绪论1

1.1研究背景和研究意义1

1.1.1研究背景1

1.1.2研究意义4

1.2国内外文献综述5

1.2.1长租公寓融资模式相关研究5

1.2.2REITs运作模式及其应用研究7

1.2.3REITs的运作风险相关研究8

1.2.4文献述评11

1.3研究对象、内容与方法11

1.3.1研究对象11

1.3.2研究内容11

1.3.3研究方法14

1.4创新点与不足14

1.4.1研究创新点14

1.4.2研究不足之处14

2长租公寓合作型REITs运作风险的理论概述16

2.1REITs的构成要素、分类及运作流程16

2.1.1REITs的构成要素16

2.1.2REITs的分类17

2.1.3REITs的运作流程19

2.2长租公寓合作型REITs的主要特征20

2.2.1底层资产层面的特征20

2.2.2私募基金层面的特征20

2.2.3专项计划层面的特征20

IV

2.3长租公寓合作型REITs的主要运作风险20

2.3.1专项计划现金流风险20

2.3.2委托代理风险21

2.3.3退出风险22

2.4理论基础