抵押担保纠纷法律裁判案例分析.doc

签订不动产抵押合同但未办理抵押登记的,不影响抵押合同的效力，债权人主张抵押人在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院予以支持 除当事人在抵押合同中另有约定外,在建工程抵押权的抵押物范围不仅包括建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物 抵押人转让抵押财产的情况下，抵押权人怠于行使相关监管保障措施的，抵押权人可能丧失优先受偿权? 抵押权人基于善意取得制度取得房屋抵押权时，可以构成对撤销错误房屋登记的阻却事由五、主债权已过诉讼时效，抵押人以抵押权已经消灭为由要求涂销抵押登记的，人民法院予以支持 摘要： 抵押担保制度作为一项重要的市场经济基础交易工具，历经了《民法通则》《担保法》《物权法》《民法典》等，随着立法的不断发展，抵押担保纠纷的裁判观点也在不断演变。本文结合案例、相关法律规定着重从签订不动产押合同但未办理抵押登记、在建工程抵押权的抵押物范围、抵押财产被转让情况下抵押权人怠于行权的风险、抵押权是否适用善意取得制度以及主债权已过诉讼时抵押权是否存续五个方面对抵押担保纠纷的相关裁判观点进行梳理，以期各位专家及同行就本文涉及的问题、观点进行探讨和指教。 一签订不动产抵押合同但未办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力，债权人主张抵押人在抵押物价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院予以支持 【指导案例】最高人民法院 金融借款合同纠纷案 （2019）最高法民再155号本院认为，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订（2013）莞银最抵字第13Ｘ79910、13Ｘ79912、13Ｘ79913号《最高额抵押合同》，约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋（房地产权证号为粤房地证字第××、14××24、14××25号）、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋（粤房地证字第××、Ｃ1××57号，粤房地共证字第××号）、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋（粤房地证字第××号）为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。案涉《最高额抵押合同》第六条“甲方声明与保证”约定：“6.2甲方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的所有权或处分权，需依法取得权属证明的抵押物已依法获发全部权属证明文件，且抵押物不存在任何争议或任何权属瑕疵……6.4设立本抵押不会受到任何限制或不会造成任何不合法的情形。”第十二条“违约责任”约定：“12.1本合同生效后，甲乙双方均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同约定的义务的，应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。12.2甲方在本合同第六条所作声明与保证不真实、不准确、不完整或故意使人误解，给乙方造成损失的，应予赔偿。”根据上述约定，陈志华等三人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担相应的违约责任。本案中，陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈志华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。原审法院认定陈志华等三人不存在违约行为不应承担损害赔偿责任不当，本院予以纠正。关于中信银行东莞分行的损失认定问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉《最高额抵押合同》第6.6条约定：“甲方承诺：当主合同债务人不履行到期债务或发生约定的实现担保物权的情形，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于主合同债务人自己提供物的担保、保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），乙方有权直接请求甲方在其担保范围内承担担保责任，无需行使其他权利（包括但不限于先行处置主合同债务人提供的物的担保）。”第8.1条约定：“按照本合同第二条第2.2款确定的债务履行期限届满之日债务人未按主合同约定履行全部或部分债务的，乙方有权按本合同的约定处分抵押物。”在案涉抵押合同正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。本案抵押