商业地产营销推广管理研究.doc

运营管理工作当中还有一件事比较重要，就是营销管理。我觉得购物中心的营销就是忽悠，翻译成战略层面或者战术层面，战略层面一定要抓住这个项目的亮点和特点； 营销管理 我觉得购物中心的营销就是忽悠，翻译成战略层面或者战术层面，战略层面一定要抓住这个项目的亮点和特点，或者是想把它打造成为什么样的情调、什么样的吊性、什么样的标签，初期一定要把这个项目这一点挖掘出来、提炼出来，自己弄也好、找公关公司弄也好，现在可以想一想，这些人认为市面上比较好的商业其实都有一个标签，很少有商业好但是又不知道好在哪里，先不说经营或者财务好不好，港汇恒隆好就是高大上的食品，大悦城都是年轻人，肯定是有一个标签在里面，这个就是刚开始的时候要去提炼、要去挖掘，不管这个东西聚焦在哪里，一定得找出来，不然等于干了半天都不知道在说什么。我们要不停地去说同一件事情，说白了，品牌营销从战略层面上就是讲故事，翻来覆去地说一件事，说着说着最后就成传奇了。小米手机好在哪里？为发烧而生，强调硬件，原来是讲它的硬件，现在是讲它的生态链，不停地在说，最后就成了传奇。我们做这个项目也是这样，不管是什么样的城市得找出它的点在哪里，然后不停地去讲，媒体上说，搞活动也可以朝着这个方面聚焦，最后你的项目在这个地方就有了这个标签，老百姓都说好。 战术层面就是创新 适当地搞一些营销活动，比较简单的就是抄，只要不是在北上广这些大城市，二三线城市就是照着北上广抄。过去我管理开业的时候把国内十几个购物中心商场列了一张表，然后让推广部每个月都填上这个商场这个月搞了什么促销活动，搞了什么推广活动，每个月都在积累，每个月都在填，“六一”搞了什么活动、情人节搞了什么活动，就是把国内几个我们认为比较好的商场每天都在积累，当你有一天想搞活动的时候其实很简单，有些吊性可能更匹配，看一看过去三年都干了什么？因为消费者不是一波人，都是有地域限制的，现在是互联网时代，对于这个新鲜事物认知的速度是远远超过地域的。比如大悦城老是搞气球，那你也搞一个吧，威海城弄了一个企鹅到商城里面你也弄一个，个人认为一点问题都没有。我们是自己去标新立异找一些活动弄一些东西出来，反而有可能会有问题，因为山寨学习别人都是经过别人验证的，肯定是行的， 所以我们最有效的方法就是购物中心营销管理，战术层面一定要多去学习那些标杆企业，因为他们的案例都是请了无数水平高的人，请了无数的公关公司研发出来的，也花了好多钱研发出来，一般公司做不起。大悦城的那些展随随便便一个就两三百万，一般的公司哪有那么多钱？自己找设计师要多少钱？要把上一年哪些商场的加工一下就行了。我们一定要找到自己项目的卖点和亮点，需要在后期推广过程当中不停地讲、不停地说。当然，我们是高大上的，不差钱无所谓，如果是一般公司的话不妨学习借鉴一下。 推广策略整体架构 我们做项目不要一味地做宣传，不是说为了落几个人做宣传，分为几个阶段，初期我们是要做品牌，就是打造品牌，后期品牌建立起来了，我们实践的过程当中可以多关注，通过人流和业绩。所以一个是产品本身怎么挖掘怎么包装，还有一个是传播端，品牌生成的阶段、产品的阶段和传播的阶段，初期的时候一定要注意这些。还有就是视觉、推广宣传、主题活动，再具体一点就是分为PR活动和CR活动，也有一些具体的策略。购物中心一定是对住户的推广，针对租户，另外还有对消费者的推广，租户也有大量的资源，运营体系当中有一条工作就是到了月中的时候需要把各个品牌推广的工作做一些整理，到了月中的时候就说这些品牌下个月有没有促销计划、有没有推广计划，把这些东西整理以后一直可以印刷到下个月的网站和促销当中，有些大的活动的话也可以跟你的活动植入结合在一起。这个周末你们再去看国内的各大购物中心，现在“六一”越来越成了所有购物中心血拼的阵地，因为孩子现在越来越多了，购物中心在孩子身上下了很大的功夫，是不是把其它的品牌植入进去？其实是需要跟租户有些联动的，我们需要联合品牌推广、制定推广活动。 租户推广 还有就是把消费者推广这件事说透了，更多的就是从关注兴趣和接触消费分享。现在消费者在去一个商场购物的时候基本上就是一个消费逻辑，特别是现在的朋友圈，等到这个周末基本上刷朋友圈的都不知道带孩子去哪里玩了，现在都是这样，到哪里吃了好吃的一定要跟朋友说一说，否则都对不起圈里的朋友，当然，也有一些针对性的手段我们可以去做。最后达到的效果就是认知、认可和认同， 最后认同的点就是战略层面，这个项目的特质可能是跟它的属性相匹配的，消费者推广的思路也可以看出来。营运工作就是从开业的时候，这个就是假想1-4月份，1月份开业，其实不同的阶段不同的月份有不同的目标、不同的主题活动。我们营销的时候每个月是不一样的，节假日和气候分布不一样，所以相应地活跃业态也是不一样的，我们在做营销活动的时候一定要注意营销活动是不是在当下活跃的业态和