2023年房地产行业限购分析报告.doc

2023年房地产行业限购分析报告 目 录 TOC \o "1-3" \h \z \u 一、限购的历史形成过程 PAGEREF Toc370324218 \h 3 1、2023年4月，限购令的“诞生” PAGEREF Toc370324219 \h 4 2、2023年9月，限购令的“成形” PAGEREF Toc370324220 \h 6 3、2023年1月——限购的全面升级 PAGEREF Toc370324221 \h 8 4、2023年7月——限购的再次升级 PAGEREF Toc370324222 \h 10 5、2023年以后——限购政策基本稳定 PAGEREF Toc370324223 \h 11 二、限购政策积极的历史意义 PAGEREF Toc370324224 \h 12 1、缓解当期需求释放压力，为供应增长争取宝贵时间 PAGEREF Toc370324225 \h 12 2、有利于提升本地居民住房自有率，减缓社会阶层固化 PAGEREF Toc370324226 \h 14 三、限购政策的弊端和隐患 PAGEREF Toc370324227 \h 16 1、社会争议多，政策修补多 PAGEREF Toc370324228 \h 16 2、不利于存量房供应上升 PAGEREF Toc370324229 \h 18 3、迟滞需求，但并不大量消灭需求，不能迷信限购的威力 PAGEREF Toc370324230 \h 19 4、累积需求，不可轻言退出的风险 PAGEREF Toc370324231 \h 20 四、中短期看维持稳定，长期看瓜熟蒂落——限购的未来 PAGEREF Toc370324232 \h 21 1、中短期，主要城市限购政策会维持 PAGEREF Toc370324233 \h 21 2、长期看，限购的终结是瓜熟蒂落，水到渠成，并无具体的替代方案 PAGEREF Toc370324234 \h 22 一、限购的历史形成过程 限购，就是在价格标准之外，用行政化的标准将一部分居民阻挡在住房市场之外。阻挡一部分居民在市场之外的两个原因，其一是结构的，其二是总量的。所谓结构的原因，就是从社会福利和伦理公平的角度来看，同样的销售面积若能满足更多首套房住房需求，若能更大程度提升住房自有率，则应该更加有利于社会福利提升和公平程度增加。所谓总量的原因，就是由于短期内供给无法满足需求，需要限制一部分居民的购房资格，减少一部分需求，以防止房价过快上涨。 限购，是一项出台很晚的政策。相比起差别化信贷等政策，限购到了2023 年才露出庐山真面目。在这一政策出台之初，很多专业研究者，开发企业和购房人，都将其看成一项临时性的调控政策。甚至连住建部部长也公开承认过限购是一项行政色彩浓厚的办法，是不得已而为之（2023年10月）。 我们认为，限购并不是房地产长效机制不可分割的组成部分，但却是当前房地产市场调控政策的核心手段。 限购的发展，经历了四个历史阶段，主要沿着从一线核心城市到几乎所有一二线城市，从地方政府自发决策，到中央统一部署的轨迹发展。在这一发展过程中，限购的标准越来越严，漏洞却也越来越多，补丁也就越来越多。2023 年后，限购政策基本保持稳定。 1、2023年4月，限购令的“诞生” 2023 年4 月17 日，面对过热的市场和投资性需求的持续高涨，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，开启了调控加码之门。 “国十条”第一次提出可以利用限购手段遏制过度投资需求的文件，但并未对具体的限购范围以及具体执行细则作出过多解释。其中提到，对于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。” “国十条”出台不久，2023 年4 月30 日，北京出台了全国第一个楼市限购令。《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》中规定，“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。”作为全国第一个尝试利用限购行政手段遏制房价和投机性需求的限购令，并没有区分本地购买人群和外地购买人群，也没有考虑不同家庭现有的住房保有状况。短期内限购政策的推出导致交易堆