物权法的不动产登记问题.docx

- . z 遇到物权纠纷问题.赢了网律师为你免费解惑！访问>>s.yingle. ?物权法?的不动产登记问题 　　一、不动产登记的原则　　按照?物权法?第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。这就是说，设立、变更或消灭不动产物权，原则上都要登记，不登记不成认其物权，也不成认物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况：　　一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。为什么可以不登记?因为登记是起一个公示作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。　　二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产生物权。第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着法院判决等，不办理过户登记，也成认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开场时发生效力。即父亲死亡，儿子继承，儿子不去办理变更登记，也成认儿子对该不动产享有物权。第30条规定，因合法建造、撤除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也成认他的物权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力。举个例子说明这话什么意思，*房产原来归夫妻共有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，女方拿着判决书，就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。继承或者合法建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意第三人。　　三是土地承包经营权，自合同签订之日起，成认其物权，不用办理登记。　　四是对地役权的规定。地役权是为了自己的便利，利用他人土地享有的权利。例如，甲要铺设一条管道，必须利用乙的土地，否则就会绕圈子增加本钱。这样，甲乙双方签订一个合同，双方同意即可。虽然地役权是双方合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。　　二、不动产统一登记制度　　物权是统一的，相当多的人民群众和法院部门的同志都强调，应当实行不动产统一登记。在有关部门开研讨会时，国土、房产、林业、农业等涉及不动产管理的部门，都说应该实行统一登记。虽然客观情况是现在很难实行统一登记，但国家需要推行统一登记制度。所以，?物权法?第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的围、登记机构和登记方法，由法律、行政法规规定。　　不动产统一登记，原来已列入十届人大的立法规划，但到目前为止，仍未完成这个任务。所以?物权法?附则第246条专门规定，法律、行政法规对不动产统一登记的围、登记机构和登记方法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。这主要是考虑到现在的房地管理，有的是合在一起了，有的还没合。在国家没有制定出统一方法以前，先让地方性法规推动一下这项工作。　　三、不动产登记的审查　　在立法过程中，大家对不动产登记的实质审查和形式审查，理解不太一样。有人认为，实质审查就是要审查合同关系的真实性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的根底上签订的，有没有欺诈等。有人则认为，实质审查就是把事实调查清楚，保证所指的不动产确实存在。由于大家口径不一致，现在的?物权法?没有答复什么是实质审查和形式审查，只是规定了登记机构的几项职责，只要登记机构履行了这几项职责就行。　　四、不动产登记的查询和收费?物权法?第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机构应当提供。对于这条规定，立法过程中曾有过争论，有人说不应该限制登记查询的主体，认为既然物权公示，公示就是给大家看的，为什么还要限制查询主体?反对者则认为，虽然公示是给大家看的，但不是给社会上所有的人看的。跟这事没关系的人也让看，就涉及到个人隐私的保护问题。国外情况也不一致。有的国家，如美国、加拿大等都不限制，谁都可以看。而德国则只有利害关系人才能查看。后来我们经过考虑规定，只有利害关系人、权利人可以申请查询，登记机构应该提供。关于登记收费，国土部门的同志曾认为，没有必要规定得则细，相关的行政法规作出规定就可以了。可现在的?物权法?第22条还是规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款