房地产营销策划案例.docx

河南城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 目录 第一篇环境剖析 1-1市场剖析 1-2地区房地产住宅市场状况 1-3项目介绍与剖析 第二篇SWOT剖析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目时机点 2-4项目策略 2-5价钱策略 第三篇 项目定位 3-1 客户定位 3-2 项目定位 3-3 定位支撑 3-4 消费能力剖析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹办期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动 第一篇 1-1.市场剖析 宏观市场剖析 2009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额达成任务，资本大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的 开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商安枕无忧，筹算着来年的营销策略2009年，平顶山楼市将难见08年疯狂促销的排队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。 地区市场剖析 一、经济发展 1．2009年回首.平顶山楼市异样活跃 2009年平顶山市全年累计达成房地产开发投资亿元，占全市房地产投资 比重的%，商品房实际新动工面积116万平方米，占全市新动工面积的%，商品房市场供给面积万平方米。2007年能够说是鹰城新老区动工以来最活跃的一年， 异域房产大佬的簇拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。 商业用房节余量加大 商业性用房分别占当年供给总量和销售总量的15%和%，从物业种类的供需 比来看，商业用房的供需比为：1，出现显然节余，节余面积15万平方米。 多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二 者分别占到当年供给总量和销售总量的80%和86%。 全市新增商品房，供给和销售总量平衡 平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共万平方米，同比增长%，其中 住宅万平方米，同比增长%，其中平顶山新区新批商品房预售面积为万平方米，住宅万平方米，非住宅万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。 中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米——130平方米的户型最有市场，占64%以上，其中100平方米——120平方米户型市场需求量大，占%。同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。此外，商品房住宅套均面积从2003年的平方米减至2006年的平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计体现出日益紧凑，布局日趋合理。 外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。 从够房人群户籍归属剖析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中 外地个人（平顶山城区以外）购置4483套（间），占%。 平顶山市北区，西区房屋紧销。 从地区供求剖析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供给和销 售的主要地区，三者合计占市区供给总量的%以上，占需求总量的%，而南区开发较弱，供求占比均有8%左右。从各地区商品房的供销比来看，北区，西区的销售表现异样火爆，在全年供给量增幅较大的情况下，仍求过于供。 按揭仍是首选付款方式 按揭仍是多半购房人的首选付款方式，从全年购置商品房套数和面积比率 来看，基本都占70%左右。一次性付款的消费群体约占25%。 2008年发展趋势 1).政策从严效应展现 2004年至2006年平顶山房地产整体均价不断上升，2006年比2005年增 加13%（而2005年比2004年增加9%），其中住宅均价2006年比2005年增加4%， 非住宅增加16%。2007年的房地产市场发展趋势将持续稳定，不会出现大起大落的情况。 2).购房需求越来越大 虽然2000户籍改革遭遇上学难，但户籍改革的推进会造成城区人口持续 增长。随着平顶山市城市划进度加速，对住房需求加大。据统计，平顶山市市区 人口2007年后将达到万，到2008年平顶山市城镇人口人均住房建筑面积新增到 34平方米，这样平顶山市需要新建住宅  528万平方米，加速老城改造，新区建 设也会刺激购房需求。城区以外的人购置商品房比率持续上升，2006年外地人 购房已占总购房比率的%，平顶山市本地与外地人的购房比率为：1。2007年， 外地来平顶山市购置房屋的人数越来越多。未来随着平顶山市对外开放的不断深 化，城市进度不断加剧，外地人的购房量将高于本地人。 有需求就会有市场，2007年平顶山房地产市场的巨大需求将使平顶山房地 产市场更为繁华。 3).外地品牌挺进平顶山 进入2006年，随着新区建设一日千里，从前只闻其名的全国著名公司， 如郑州建业房地产公司，浙江漫浪房地产公司等外来房地产商纷繁进入平顶山地 产。2007年，国家的宏观调空政策将会越发显然，造成