房地产协理综合能力.docx

房地产特性：1.不可移动2.唯一无二3.寿命长久4.供给有限5.价值较大6.用途多样7.相 互影响8.易受限制9.难以变现10.保值增值 房地产种类：（按开发程度分类：） 生地：不拥有城市基础设备（农用地，未利用地） 毛地：拥有一定的城市基础设备（有地上物，需要迁徙但未迁徙的土地） 熟地：拥有较完善的城市基础设备且场所平整，可直接建设。 三通一平（通路，通水，通电，场所平整） 五通一平（道路，供水，排水，电力，通信，场所平整） 七通一平（道路，供水，排水，电力，通信，燃气，热力，场所平整） 二．建筑基础知识 建筑按高度分类： 低层（1-3层）。多层（4-6层）。中高层（7-9层）。高层（10层以上）。 按设计使用年限： 类型设计使用年限示例 1 5 临时建筑 2 25 易于替换构造构件的建 筑 3 50 普通建筑 4 100 纪念性建筑和特别重要 的建筑 三．识图 四．房地产面积 面积含义： 建筑面积：米以上的各层水平投影面积，（包括露台，挑廊，地下室，室外楼梯） 使用面积：屋内可使用空间面积 套内面积：由使用面积，套内墙体面积，套内露台面积 计算一半建筑面积的范围： 与房子相连有上盖的走廊，檐廊 独立柱，单排柱的门廊，车棚，货棚 未关闭的露台，挑廊（关闭按全面积计算） 无顶盖的室外楼梯 有顶盖不关闭的永远性的架空通廊不计算建筑面积： 层高低于米 房子之间无上盖的架空走廊（如天桥） 骑楼，过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 与室内不相同近似露台，挑廊 建筑面积=套内面积+分摊的共有建筑面积 套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内露台面积 第二章．房地产经纪行业 经纪是指人或组织经过居间，代理（经纪人在受托权限内，以委托人的名义进行交易， 由委托人担当相应法律责任的经纪行为），行纪（受委托人委托以自己的名义与第三方交易， 并担当规定的法律责任；1.经委托人同意，或双方约定，经纪人能够以低于（或高于）委托 人指定的价钱买入（或卖出），并因此增加报酬；2.除非委托人不同意，对拥有市场订价的 商品经纪人自己能够作为买受人或出卖人）服务方式促成委托人与他人交易并向委托人收 取佣金 经纪、经销、行纪的区别 观点同交易标的之间关系报酬的形式同交易主题之间的关系 经纪不占有交易标的佣金以交易标的所有者的名义进行交易 经销占有交易标的差价以自己的名义进行活动 行纪不占有交易标的差价以自己的名义进行活动，但受到一 定限制 行纪的不占有交易标的佣金+差价以交易标的所有者的名义进行交 特殊形易，行为受到一定限制 式（包 销） 经纪的特性：1.主体专业性2.地位的中介性3.内容的服务性4.收入的后验性 房地产经纪的特性：1.范围的地区性2.结果的社会性 房地产经纪的必要性：1.房地产经纪的特殊性（1.不可移动2.组成要素复杂，专业的 缺陷3.价值大不好囤货，需要专业媒介）2.房地产经纪交易的复杂性（1.提高信息收集效率， 降低信息找寻成本2.谈判和决议特别困难3.交易主体缺乏经验，独立操作难以保证交易安 全）3.房地产信息的不对称性(1催生欺诈、寻租等时机主义2.价值大，交易中隐含经济风险) 房地产经纪的重要作用：1.降低交易成本，提高效率2.交易规范，保障安全3.促使公 平交易，维护合法权益 房地产经纪专业人员职业资格制度 在房地产交易活动中，从事促成房地产公正交易，从事存量房和新建商品房居间、代理 等专业活感人员都属于房地产经纪人员。 房地产经纪人员资格分为：房地产经纪协理，房地产经纪人，高级房地产经纪人 资格取得方式：房地产经纪协理和房地产经纪人职业资格推行统一考试的评论方式， 高级房地产经纪人另行规定。 持续教育：每年累计不少于90学时。专业客户不少于总学时的2/3 房地产经纪人协理的工作职责： 1.辅助经纪人做好客户接待，咨询工作，提供专业咨询服务 2.辅助经纪人陪同看房，促成交易 辅助经纪人开发和积累房源，与客户成立优秀关系房地产经纪人协理的职业技术： 1.认识行业法例和管理规定 2.基本掌握交易流程，拥有一定交易运作能力 3.独立达成经纪业务一般性工作 4.在经纪人指导下达成较复杂经纪业务 新中国房地产经纪行业发展概略 1复苏阶段（1978-1992） 2初步发展阶段（1992-2001） 3快速发展阶段（2001至今） 房地产经纪行业的重要地位 促使房地产交易规范、安全、高效进行 促使房地产开发投资科学进行 为社会提供新型就业岗位，促使现代服务业发展房地产经纪行业发展趋势和远景 行业形象和地位将进一步提升 资本、信息、知识成为推动房地产经纪业发展的重要支柱 房地产经纪服务方式精益求精，经纪服务效率和质量进一步提高 营运模式不断创新，业务渐渐由传统经纪业务向现代经纪业务转变 以互联网为依靠的新型房地产经纪业态将快速发展 由传统服务业