房地产包销形式与代理提点形式对比.docx

房地产包销形式与代理提点形式之对比 包销形式 一、对于包销形式的销售许诺 从包销形式上来讲，代理企业的目的比较明确，唯一的目标就是销售所包销的工程房源。那么，在销售过程中间，是否会存在虚假许诺就很难把控了。 一般来讲，采用包销形式的代理企业为了获得更高的收益，往常不会把开发商的信誉、品牌、售后等问题放在第一位。在同样市场条件的根基上，要取得更快的销售速度，除了正确的销售策略、扎实的销售技巧更能够快速成交的方式就很难防备虚假许诺了。再有从销售人员来讲，包销形式销售人员的业务佣金也会较高，有时并不是企业存心授意虚假许诺，只是销售人员为了自己的利益，弃代理企业和开发企业的利益而不顾。 如果出现了虚假许诺，虽然在销售速度上可能看起来有所增加。可是，从开发商的长久展开以及后续工作来看的话是后患无穷的。 代理企业在客户眼里代表的是开发企业，不论我们以什么样的合同来约定，经过虚假许诺造成的不良影响是不会转嫁给代理企业。那么，最以后收拾残局的必定是开发商，并且或许这个结果不是能用金钱来解决的，进而影响开发商近几年的社会影响力，更无从谈起品牌塑造问题了。 . 二、对于包销形式的溢价问题 一般来讲包销形式开发商会给代理企业一个底价，当销售价钱超过底价时，所获得的收益有很大一局部或有代理企业取得。而这局部收益远远超过了纯真的代理费用。那么，我们设想一下开发商的目的是快速销售工程房源，溢价局部相对于整套房款来说仍是占到小局部房款的。缺乏以让开发商因此而放缓销售速度。可是对于代理企业来说，做出一套高溢价的成交所获的收益要比平价销售出10套或许更多产品所获得的收益更高。那么，我们试问代理企业在面对这样的情况时，是先选择保证开发商回款、销售量的前提仍是在追求更高溢价的道路上百折不回。答案显而易见，这样的风险都只能由开发商来担当。 三、对于包销形式的订价原那么 一般来讲包销形式的订价原那么是，由开发商给出底价，销售 的面价由代理企业来拟订。可是这样的方式就出现了一个问题， 代理企业本着获得更高收益的愿望，会给出相对较高的销售价 格。那么当销售不畅时，为了保证销售任务的达成，代理企业 一定快速降价打折。当渡过难关之后，又一轮的价风格整开始。 这样的效果会使成交客户出现同期购买同样户型，可是购买价 格确实不一致的。这会是一个深埋在地下的炸弹，代理企业在 达成销售任务之后，或许没有达成销售任务被开发商排除合同 之后，这些问题将是开发商自己要解决的问题。如果这个问题 . 在销售阶段出现，那么必定在销售的难度上又增加了一道不可逾越的屏障。 四、对于包销形式的最高收益化 在如今这个土地本钱高涨的时代，有地有房屋是开发商的资本。 可是在土地的相继取得和后续的土地储蓄都渐渐成为了各个开 发商的难点。从代理企业的角度出发，在与开发商磋商底价时， 会使尽浑身解数取得最低的价钱。自然这也无可非议，从包销 的形式上来讲，必定会出现这样的结果。那么，开发商占用了 大量的资本、大量的人力物力、大量的政府及社会关系，冒着 极大的风险而取得土地反而成了代理企业获取更高收益的工具。从这个道理上来讲，我们来解析开发商是不是有损失。从此外一方面来讲，如今土地的储蓄如此困难，在现有的土地上，开发商不应当获得更高的收益吗？ 五、对于包销形式的推盘策略 一般来讲包销形式的推盘策略也是有代理企业来拟订，在仅有的销售时间里，代理企业不会考虑节余条件较差的房源怎样销售，他们只会在有限的时间里销售最多的房源。那么，不好销售的先放在一边，把房源条件好的先都销售出去。并且经过这些较好的房源获得更高的溢价局部。 当与包销形式的代理企业结束合作之后，节余的这些滞销房源无法经过相互挤压或许价钱挤压的策略销售，最终只能是一直 . 滞销到现房阶段或降价销售。 代理销售 代理销售的形式是从房地产专业角度上帮助开发商去对待问题解决问题。自然获取代理企业应得的收入也是必备的。那么我们从上述提出的几个问题来阐述一下代理销售的优点。 一、对于代理销售的销售许诺 代理销售是本着效劳开发商、效劳客户的原那么，充分认识市场，根据市场的变化赐予开发商合理正确的建议。对于所有的销售许诺和销售说辞都会在与客户表述以前与开发商提早交流。并且，从代理销售的收入构造上来讲，没有突增的溢价收入，想要取得更多的收益唯一的方法就是能够知足开发商的需求、达成开发商赐予的任务，长久合作进而谋求更多的收入。那么必定会抱着和开发商共同展开、共同成长的心态来达成工作。对于许诺会慎之又慎，后续的有关问题还会由代理企业来解决，不可能因为一套两套的销售而埋下不易解决的问题，最后的苦果仍是由代理企业担当。 二、对于代理销售的溢价问题 对于代理销售是不存在溢价问题的，代理销售只是按照约定的销售代理比率提取相应的佣金。那么，代理销售的目的就只有最大限度的销售工程房源，使用的手