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浅析商业地产的风险与防范 指导教师评语： 成绩： 教师签字： 年 月 日 目 录 内 容 提 要 近年来， 随着商业经济的发展和国家政策的管控， 商业地产项目 在我国已成为新的投资热点， 特别在二三线城市， 商业地产以不可抵 挡的势头蓬勃发展着。但由于商业地产项目过热，开辟商蜂拥投资， 只注重前期效益忽略长期经营，且市场定位不许，规划不合理，过度 房产化， 许多隐藏的危机已逐渐浮上水面， 其面临的风险与问题已不 容忽视。 本文将浅析近年来商业地产项目发展的风险， 并提出相应的 规避对策。 关键词：关键词文字 商业地产 风险 防范 浅析商业地产项目的风险与防范 一、 商业地产概述 商业地产是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产 品，也就是说这种房地产品的开辟目的不是用于居住或者其他， 而是供 商业活动使用。 商业地产之所以成为投资热点， 除了楼市新政影响以 及商业地产本身的升值潜力之外， 更在于商圈的带动。 商圈拥有巨大 的人气集聚效应， 由商圈来带动商业地产销售， 已经成为商业地产的 一大运作模式， 想要让商业地产真正迎来"春天"，还有赖于各个商圈 多样化的形成以及商业地产配套的成熟化。 ㈠商业地产的概念与特点 1.概念 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地 产。 以区别于以居住功能为主的住宅房地产， 以工业生产功能为主的 工业地产等。商业地产广义上通常指各种非生产性的、非居住性物业， 包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所，而狭义上通 常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房 地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅 等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴。商业地 产规模也有大有小。 规模大的商业房地产如 shoppingmall 项目， 可以 达到几十万、上百万平方米， 规模小的商业房地产项目仅几百平方米， 甚至更小。 对于规模庞大的商业房地产， 其经营多采用开辟商整体开 发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打 包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大 多数项目依然采取租金回收的方式，但国内不少商业房地产中住宅、 公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售， 零散经营的模式。 2.特点 ⑴ 收益性强。 商业地产收益由商业租金收益、 物业升值变现收益、 现金流的产 生和使用等多种收益同时随着商业经营的开展还会产生递延的附加 值。 ⑵ 经营方式多种多样。 商业地产经营方式以租金为主，也有租售结合。 ⑶ 回收期长。 ⑷ 根据目前地价及收益来看，商业地产回收期普通在 10 年摆布， 较好的在 6-8 年，也有的在 12-15 年，国际上比较成熟的商业 项目大约需要 20 年的回收期。 ⑸ 开辟风险大。 由于商业地产投资回收期长，在建造、经营过程中受环境影响 非常大，如交通环境、竞争环境、消费人群、消费习惯、政府 政策等一系列的改变都会带来不少不确定性， 将直接影响项目 的收益；另一个风险是，任何一个商业项目从开业到进入成熟 期都要有一个 2-3 年的过渡期，在期间都要对定位进行重新调 整，并且是处于亏存起，这个过渡期能否度过，对商业地产开 发企业都是一种挑战。 ⑹ 投资规模大 超大体积成为超大负担，几乎是中国购物中心的通病。目前世 界最大的 10 个超大购物中心，中国就占了 5 个。如此大的规 模，势必造成开辟企业的投资加大。 ⑺ 经营内容多 如大型购物中心，除购物外，现都已将餐饮、娱乐、休闲、金 融服务的多种功能融为一体。 ⑻ 经营管理要求高 商业地产由于经营方式多，经营内容多变，因此需要专业团队 进行管理，对服务、促销、整合营销等要求都比较高，都要求 系统地、有计划地持续运营。 ⑼ 区域影响大 好的商业设施他的外部性和集聚效应对于一个城市和对于一 个区域都会带来非常大的影响，从某种角度讲商业项目也是政 府的公共平台，对市政、交通、市民的生活方式甚至对地区经 济都会有很大影响。 商业地产与住宅地产有着一些区别， 例如商业地产的收益主要源 于租金收益、投资主体普通为法人资格、经营方式已租赁出售为主等。 商业地产的开辟需要一定的人口密度和人均收入等地域综合水平作 为支撑依据； 商业地产的形态发展需根据人口密度和人均年收入等地 域综合水平的高低作为支持依据； 商业地产的开辟和发展需要社会拥 有开放的市场经济环境作为根本支撑， 市场活跃度和成熟度也在一定 程度上影响商业地产的开辟运营质量。 与国外商业地产相比， 我国商 业地产利润更高， 风险更大，有自身发展的特点。国外的商业地产已 日益成熟，转向微利模式，而国内仍是走高利润模式，导致商业地产 空置率高，隐藏着巨