资产评估实务(一)不动产评估的收益法知识点.docxVIP

不动产评估的收益法 (三)应用举例 1. 估价对象概况 估价对象位于××市××区××街××大厦 A 座 12 层 1206 号，建成年代为 1999 年，用 途为办公，评估对象总楼层为地上 22 层、地下 3 层，估价对象位于地上 12 层，建造面积为 139 平方米。 (1)位置状况。估价对象用地四至为：西至南礼士路，南至南礼士路 46 号，东至月 坛 南街甲 1 号院内，北至月坛北街。 (2)权益状况。根据产权方提供的房屋所有权证 (证号略) ，估价对象设计用途 为办公。 地号(略)，土地使用权类型为出让，土地使用期限自 1999 年 7 月 28 日起至 2044 年 7 月 27 日止，土地使用权面积为 17557.0 平方米。估价对象在评估基准日未设 定他项权利。 (3)实物状况。根据评估人员现场勘查，建造物的装修标准及设备设施情况如下： 结构：评估对象为钢混结构。 外装修：评估对象外墙贴挂石材。 内装修：大厦大厅为石材地面及墙面，不锈钢框玻璃进户门，地砖地面， 轻钢龙骨铝 塑 板吊顶。建造物基础、其他承重构件、墙体、屋面、楼地面、内外装修、 门窗、上下 水、照 明、消防、中央空调等设施均正常使用。 设备设施：供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。 经评估人员现场勘查， 目前评估对象建造物地基和基础均未发现不均匀沉降； 房屋承重 构件和围护墙较好； 地面较为平整；门窗启闭较为灵便；管道通畅、水卫设备齐全完好； 建 筑物维护使用状况好。 (4)基础设施状况。评估对象宗地红线内基础设施状况达到“七通” (即通路、 通 电、 通讯、通上水、通下水、通热力、通燃气)。 通路：西临南礼士路，北临月坛北街； 通电：接市政供电管网； 通讯：接市政通讯网络； 通上水：接市政供水管网； 通下水：雨污分流排水，接地下市政管网； 通热力：接市政供暖 通燃气：接市政燃气 2. 评估计算过程 (1)采集交易案例(略)。 (2)选取可比实例 本次估价选取近期同一供需圈内三个用途相同的交易实例作为可比实例进行比较(见 图 4-9 、表 4-1 )。 表 4-1 可比实例基本情况表 建造 建造面积 (m2) 96.41 总价 (元)单价 (无) 125000 名称 投资广场 案 例 A 价格内涵 一 一次性付款常规融资条件下元 / 120000 建 筑平方米 116800 北京外经贸 大厦 建威大厦9928000 102 85 B C (3)建立比较基础 经过统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价 单位处理后，形成标淮 化处理后的价格。 (4)建立比较因素条件说明表 参预比较的因素应是对不动产影响较大并具有代表 性的主要因素，针对这些因素来对可 比实例进行修正。评估对象与可比实例基本情况详 见表 4-2 。 表 4-2 比较因素情况描述表 比较因素 案例 A 名称 投资广场 案例 B 北京外经贸大厦 案例 C 建威大厦 现 现场照片 座落位置 金融大街 27 号 阜成门外大街 22 号 南礼士路 66 号 交易价格 方米) 交易日期 交易情况 房屋类型 基础 125000.00 2022 年 12 月 正常 写字楼 120000.00 2022 年 12 月 正常 写字楼 116800.00 2022 年 12 月 正常 写字楼 设施 水、电、通讯系统保证供 水、电、通讯系统保证供 水、电、通讯系统保证供 保证 公共 附近有银行、 商场、 学校、附近有银行、 商场、 学校、附近有银行、 商场、 学校、 配套 医院等公用设施齐全 医院等公用设施齐全 医院等公用设施齐全 个 个 别 因 素 设施 完备 程度 与主 干道 通达 程度 地理 位置 和繁 华程 度 环境 质 量、 周围 景观 临街 状况 楼龄 平面 布置 配套 楼宇 品质 装修 情况 临次干路、西直门南大街 临主干路，阜成门外大街 临西直门南大街，距金融 临阜成门外大街，距金融 街小于 1 公里，办公区位街小于 1 公里，办公区位 较好 较好 有轻度噪音及汽车尾气污 有轻度噪音及汽车尾气污 染 染 临西直门南大街，一面临 街 18 利于使用，可灵便分割， 布局合理 设施齐全 临阜成门外大街，一面临 街 8 利于使用，可灵便分割， 布局合理 设施齐全 甲级写字楼，楼宇品质较 甲级写字楼，楼宇品质较 好好 好 精装修精装修 精装修 临次干路，南礼士