第四节　市场法在房地产评估中的应用(掌握).docx

2011评估师《资产评估》讲义：房地产评估(4) 　第四节　市场法在房地产评估中的应用(掌握) 　一、适用范围 　　市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 　　而在下列情况下，市场法往往难以适用： 　　1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区; 　　2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等; 　　3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等; 　　4.风景名胜区土地; 　　5.图书馆、体育馆、学校用地等。 　　二、基本思路 　　市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 　　三、计算公式 　　市场法的基本计算公式是： 　　P=P'×A×B×C (5-11) 　　公式中： 　　P--被估房地产评估价值; 　　P′--可比交易实例价值; 　　A--交易情况修正系数; 　　B--交易日期修正系数; 　　C--房地产状况因素修正系数; 　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为： 　　P=P'×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数 (5-14) 　　注意：组成房地产状况因素的各个因子都可以独立地扩展出来进行单独修正。 　　四、操作步骤 　　(一)收集交易资料 　　(二)确定可比交易案例 　　(三)因素修正 　　1.交易情况修正 　　(1)需要修正的情形 　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易; 　　②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型; 　　③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低; 　　④其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方; 　　⑤特殊的交易方式。如拍卖、招标等。 　　不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。 　　(2)修正系数的计算公式 　　交易情况修正后的正常价格 　　=可比实例价格×(正常情况指数/可比实例情况指数) 　　=P’×100/100(1±X%)　　 (5-15) 　　注意：这和教材48页的交易情况修正是一样的。 　　2.交易日期修正 　　房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。利用价格指数进行期日修正的公式如下： 　　交易基准日交易实例价格 　　=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格 (5-16) 　　提示：①书上例题【5-5】，说每月上涨1%，实质上指的是每月环比价格变动指数; 　　②交易日期修正还是看前面讲过的物价指数法的有关内容(教材43页); 　　③关注教材48页交易日期修正的说法，物价变化“平均每月上涨1%”。 　　[例5-5]现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月至2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%，2007年7月至2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%，则对该可比实例进行交易日期修正后2008年1月的房地产价格为： 　　[答案]P=6000×(1+1%)12×(1-0.2%)6 　　=6000×1.127×0.988 　　=6681(元/平方米) 　　3.容积率修正 　　容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。 　　容积率修正可采用下式计算： 　　经容积率修正后可比实例价格 　　=可比实例价格×(待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17) 　　注意：修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。 　　[例5-6]某城市某用途土地容积率修正系数见表5-2。 　　表5-2　容积率修正系数表 　　容积率 　　0.1 　　0.4 　　0.7 　　1.0 　　1.1 　　1.3 　　1.7 　　2.0 　　2.1 　　2.5 　　修正系数 　　0.5 　　0.6 　　0.8 　　1.0 　　1.1 　　1.2 　　1.6 　　1.8 　　1.9 　　2.1 　　如果确定比较案例宗地地价每平方米为 800元，容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待估宗地容积率修正计算如下： 　　[答案]经容积率修正后可比实例价格 　　=800×容积率因素修正系数 　　=800×1.6/1.9 　　=673.7(元/平方米) 　　4.土地使用年期修正。 　　土地使用年期修正系数按下式计算： 　　式中： 　　K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数; 　　r--资本化率; 　　m--被估对象的使用年期; 　　n--可比实例的使用年期。