梁俊娇-纳税会计 第6章 土地增值税的会计核算.pptVIP

第六章 主要内容 6.1 土地增值税概述 6.2 土地增值税的会计核算 6.3 土地增值税的征收管理 6.4 土地增值税纳税申报表的填制 6.1 土地增值税概述 土地增值税的征税范围包括所有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。 思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？ 6.1 土地增值税概述 “国有土地”,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 “地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。 “附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。 思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？ 6.1 土地增值税概述 土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。也就是说，无论是法人还是自然人，无论是外资企业还是内资企业，无论是中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。 土地 增值税 纳税人 土地增值税实行四级超额累进税率 级数 增值额与扣除项目金额的比率（％） 税率（％） 速算扣除系数（％） 1 不超过50％的部分 30 0 2 50％～100％的部分 40 5 3 100％～200％的部分 50 15 4 超过200％的部分 60 35 6.1 土地增值税概述 6.1 土地增值税概述 其中，增值额的计算公式： 增值额=收入总额－准予扣除项目金额 土地增值税的计算公式： 应纳土地增值税税额=增值额×适用税率－准予扣除项目金额×速算扣除率 6.1 土地增值税概述 收入总额是指纳税人转让房地产取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 其中，货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地不动产等。 其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。 收入总额的 确定 （1）取得土地使用权时支付的金额，即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 （2）房地产开发成本，指纳税人开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。 （3）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 思考：扣除项目有哪些？ 6.1 土地增值税概述 （4）与转让房地产有关的税金，是指转让房地产时已缴纳的城市维护建设税、印花税等。纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。 （5）其他扣除项目，从事房地产开发的纳税人可以按照上述第（1）项、第（2）项金额之和加计20%的扣除。 （6）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以新度折扣率后的价格。 思考：扣除项目有哪些？ 6.1 土地增值税概述 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： 6.1 土地增值税概述 ［案例6—1］ 某市企业（非房地产开发企业）2016年度的有关资料如下： （1）5月，企业从政府取得A 地80亩土地的使用权，支付土地出让金600万元。当月，将其中40亩土地使用权作价550万元作为投资，与另一企业建立合资企业E （非房地产企业）。 （2）6月，将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂，转让价格为400万元，缴纳印花税0.2万元。 （3）7月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元。 6.1 土地增值税概述 （4）8月，企业将从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行，获得了6个月贷款600万元；12月，企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖。 （5）9月，企业将从B 地取得的10亩土地使用权出租给C 企业，每月收取租金5万元。 （6）10月，企业将从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元。 （7）12月，企业将所持的E企业的股权转让给F企业，获取收入600万元。 计算本年该企业应缴纳的土地增值税(注：题干给出的所有金额均不含增值税，考虑印花税，暂不考虑城市维护建设税、教育费附加以及契税)。 6.1 土地增值税概述 房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。对这类企业来说，土地增值税是为取得当期营业收入而支付的费用。因此，土地增值税的会计处理与营业税的会计处理相同，即在计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际上缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目