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XX集团 劲松工程定位分析报告 XX中国不动产20XX年元月 是4.5米，这不仅使客厅感觉狭长、使用不方便，同时也极大的浪费房屋的 面积。另外，随着人们生活方式的不断改变，厅、房在面积的分配上要重新 调整，房间里应考虑一定面积的储物间。 三、区域内竞争对手分析乐澜宝垠 发 展商：北京市万发房地产开发 位 置：朝阳区劲松桥东100米规 模：总建筑面积90000平方米，两栋塔楼，三栋板楼复式结构 宣传主题： 音乐、家户 型:塔楼 两室两厅126平方米；三室两厅145—148平方米 板楼复式：三室两厅167平方米；四室两厅181--223平方米起价：6300元； 均价：7500元销售情况： 三月全面推出 华腾园 开展商：北京北化房地产开发 位置： 东三环劲松桥东北侧规模： 占地面积12. 82公顷，总建筑面积约40万平方米，由12栋25-28层风 格现代的塔式住宅组成。 起价：4580元/平方米均价：5380元/平方米 装修标准：毛坯房销售情况：一期全部售出 二期剩少量大户型社区配套：室内游泳馆、健身中心、棋牌室、阅览室、儿童活动室、阳光餐厅等。 中心花园里的网球场、门球场、运动器械，社区老年活动中心、 医疗中心、托幼、学校… 综合分析：小区配套完善，入市价格合理，升值空间较大。户型设计基本满足购 房者的需求。但物业管理存在较大问题，使业主入住后，怨声载 道。 龙辉大厦 开发商：北京恒昌房地产开发 位置：东三环劲松桥东南侧规模： 总建筑面积30000平方米，地下2层；地上17层；4—17层为写字楼; 地下2一地上4设购物中心、酒店、银行、证券、娱乐场所。 户型： 采用大开设计，以8. 15米为开间，自由组合。 价格： 尚未开盘，以10000元（不分层）/平方米内部认购。 大厦配套：进口电梯中央空调 24小时热水供电系统：80W/平方米，双路暗埋。 通讯系统：通讯光缆、宽带入网。 消防自控系统楼宇自控系统 停车管理系统 保安监控系统大厦卫生洁具采用进口产品 装修标准：外墙 花岗岩、高级面砖。 外窗罗马式外窗，双层铝合金玻璃窗大堂、电梯间：磨光花岗岩地面，大理石墙面 办公及公共区 吊顶、水泥地面（送地毯）综合分析：大厦外立面单调，大堂狭小，感觉档次较低，与其配置不相协调。 第三节本工程SWOT分析一 Strength （优势）位置优势，本工程位于CBD幅射地区，紧邻东三环，属于国贸商圈，是 市内成熟的商业区和生活区，交通便利，生活便利。 生活配套齐全, 居民住宅小区。 设计尚未开始, 在建工程虽多,周边有银行、邮局、医院、学校、超市、商场及成型的 可以根据市场变动情况，重新定位，以降低工程的风险。 但风格类型各异容易聚集购买人气。 二、Weakness开展商信誉颇佳，容易树立健康的市场形象，对销售有促进作用。 （劣势）工程占地面积较小, 周边在售楼盘较多, 工程区内原住居民, 容积率较高，会给环境设计带来一定难度。 对今后的销售有一定压力。 消费能力有限，对价格的承受能力较低。 三、Opportunity （机会）? 中国加入WTO后, 对房地产业来说是新的开展机会，特别是CBD的形四、Threat 成将使其周边保持旺盛的市场购买力。 市场对投资型的物业寄求增加。 客户对居住环境和综合素质的理性选择增强。 本工程可根据本地区市场需求进行全新的包装定位。 （威胁） 工程竣工周期晚于周边在建工程。 区域内大型楼盘的推出对本工程会产生一定影响。 区域内期房的销售远不如准现房。 第三章客户群体需求分析第一节主导客户群的定位分析 一、客户类别细分1、 职业特征 2、家庭构成22. 8% 2、 家庭构成 22. 8% □三口之家口三口以上口二口之家口单身 行业 所占比例 工业行业 22.4% 商业 14. 4% 房地产业 12.2% 文化行业 11. 1% 信息行业 6. 6% 金融行业 5. 5% 医疗行业 5. 2% 其它 22. 6% 被调查者中三口之家比例最多占46%,三口之家是购房的主力军，三口以上的大 家庭和二口之家亦是购房的中坚力量，值得注意的是单身家庭也占了 13. 5%的比例，所 以应考虑各类客户的不同需求，有针对性按比例地设计各种户型，考虑房屋面积大小。 二、主导客户群定位1、年龄构成 35.8%的被调查者年龄在20—30岁之间，其次为30—40岁。反映出年轻的置业主体将会是未来2-3年北京房地产的重要客户。 2、家庭年收入 2、 家庭年收入 近六成的被调查者家庭年收入在5万元以下，仅7%的被调查者家庭年收入在10 万元以上。说明北京居民大局部收入并不高，但北京很多单位福利待遇较好，且有不少 居民卖旧房买新房，以及隐性收入的存在和人们对公开收入持保守态度等因素，使家庭 年收入的统计值不能完全准确的反映北京居民的实际收入情况