房地产估价理论与方法第三章：房地产价格和价值.pdfVIP

第三章 房地产价格和价值 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格 与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉 和掌握程度。 考试内容 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、房地产价格的含义 了解 二、房地产价格的形成条件 熟悉 第二节 房地产价格的特征 熟悉 第三节 房地产供求与价格 熟悉 二、房地产供应 熟悉 供应的含义供应量的因素供应曲线 三、房地产均衡价格 熟悉 四、房地产供求与价格关系的特殊性 熟悉 第四节 房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值 熟悉 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 掌握 三、市场价值和非市场价值 掌握 四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 掌握 五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格 六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 了解 七、市场调节价、政府指导价和政府定价 了解 八、基准地价、标定地价和房屋重置价格 熟悉 九、土地价格、建筑物价格和房地价格 熟悉 十、总价格、单位价格和楼面地价 掌握 十一、名义价格和实际价格 十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 熟悉 十三、起价、标价、成交价和均价 熟悉 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 熟悉 第一节 房地产价格的含义和形成条件 1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－－货币或实物、无形资产 和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付 〔三条 件〕有用性，稀缺性，有效需求〔意愿＋购买能力〕 第二节 房地产价格的特征〔5个〕 ⑴受区位影响很大 ⑵实质上是房地产权益的价格 ⑶形成的时间较长 ⑷容易受交易者的个别情况的影响 ⑸有交换代价的价格〔买卖价格，也称源泉价格〕和使用代价的租金〔租赁价格，狭义 价格〕 第三节 房地产供求与价格 房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿 意并且能够购买的数量。 需求的条件：购买愿意＋购买支付能力 房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。 【典型例题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有〔 〕。供应大于房地产需求 提示：参见教材P80 [答疑编号500434030101] 『正确答案』AB 决定房地产需求的因素〔5因素〕 ⑴该房地产的价格〔一般是负相关，但是有例外－－炫耀物品和吉芬物品〕 ⑵消费者的收入〔正常商品正相关，低档商品负相关〕 ⑶消费者的偏好〔正相关〕 ⑷相关物品的价格水平 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加〔经济适用房与商品房〕 互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少〔住宅与其配套商业〕 ⑸消费者预期：对未来收入的预期〔正相关〕，对房地产价格走势的预期〔正相关，如 买涨不买跌〕 房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。 【难点】需求量的变动〔点在需求曲线上移动〕和需求的变动〔整条需求曲线的位移〕 需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点 向左移，价格降低，点向右移 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移 〔引起需 求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移〕 供应〔熟悉〕 房地产供应是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某 种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。 两个条件：供应愿意＋供应能力 房地产市场供应是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥 有者供应的总和 潜在供应量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房 地产量+新开发量 决定房地产供应量的因素 该房地产价格〔正相关〕。