福雅园二期市场调研及规划建议.doc

“福雅园”二期 市场调研及规划设计要点 PAGE PAGE 24 深圳市名廊置业有限公司 第一章.项目概况 1.1项目基本情况 “福雅园二期”是位于深圳市福田区福民路南侧，是深圳市资富集团继“福雅园一期”开发后的又一发展项目。 “福雅园二期”占地3000㎡，地块近长方形，容积率为9.5左右，连接“福雅园一期”的空地拟作花园用，目前该项目正处于审批阶段。 1.2项目周边配套 社区配套 学校 岗夏中学、皇岗中学、丽城幼儿园、丽中小学、福民小学、福华小学、众孚小学、石夏中学、新洲中、小学、新洲幼儿园、皇岗幼儿园、水围小学、福田机关第二幼儿园 综合商场： 人人乐、华润超市、天虹商场、时代广场、新一佳超市、皇岗食街、爱家超市、皇岗市场 邮局： 福田邮局 银行： 发展、商业、建设、工商、招商、中国银行等 医院： 皇岗妇幼保健院、彩田医院、军医院、皇岗医院 第二章.市场状况简析 任何市场都是供给和需求两股力量平衡的结果。考察福田住宅市场的供求关系，有利于对物业未来的竞争环境进行相对准确的判断。针对本项目的区位特征，我们的考察范围主要集中于项目周边区域。 由于住宅物业具有投资居住两相宜的特性，在考察的过程中，二级市场和三级市场（主要是租赁市场）具有同等重要的地位。因此，本部分将从二级市场和三级市场两个角度对本片区的住宅物业价值进行分析。 2.1片区综述 从片区划分上来看，本项目属于福田中心南区的皇岗片区，我们在下文将重点对该片区进行分析。 2021 年香港地铁落马洲站将在皇岗口岸与深圳地铁皇岗站对街。在房地产市场中，本片区历来被看作中心南区一级辐射地带。交通状况得天独厚，与滨河大道、广深高速公路、皇岗口岸等组成了一个四通八达的交通网络。 皇岗片区紧邻中心区，作为中心区辐射地带，与中心区水晶岛、市民广场、少年宫等六大世纪性工程直接贯通，同时享有良好的自然景观，其南向米埔国际自然保护区，可尽情享受全景自然生态风光和28万平方米皇岗公园翠绿景致。在市政规划不断落实当中，该区域配套设施逐步完善，片区改造已颇现规模。 随着中心区概念的深化和推广，皇岗口岸实行一地两检过关和延长通关时间，该区域的优势地位逐步得到重视和改观，市政部门实施一系列的改造措施和政策支持，一些知名开发商逐渐加大在片区内的投资开发力度，如金地、绿景等，一些新的高质素住宅小区进入，如翠堤湾、绿景新苑等，进一步增加了片区的居家气氛，活跃了片区市场，而且港人在皇岗沿线购置物业的比例迅速扩张，初步估计，皇岗沿线接近六成的住客为香港人或中港家庭。更因为该片区属中心南区一级辐射地带，物业有极大的升值空间，诸多的投资客也看中了片区物业的发展前景，纷纷在当地投资置业。 外销时代和投资时代的来临，不断攀升的市场为皇岗沿线带来了无限的升值潜力。片区毗邻福田保税区，沿线穿越金地工业区和沙尾工业区，保税区和工业区内不少的外籍人士或高科技人员对沿线租房需求非常殷切，因此本区房屋租金持续上涨，租赁市场十分活跃，投资回报率高达9%。 房地产市场的活跃，带来了人气的汇聚，为当地的商业发展也带来了良机，使得片区商业氛围不断上升。现在迅速聚集了一大批知名的商家，百佳超市、华润万方、民润超市、永安南城百货等零售商纷纷进驻当地，极大地刺激了片区商业的发展和整体改造力度。片区内聚集了数十个微利房、商品房高尚住宅区，如深圳第一大政府社区、规模上百万平米的益田村，如金地海景、金海湾花园、益田花园、欧风一条街、云顶翠峰、新新家园、皇御苑等大型高档精品社区，更有诸多中小住宅社区及在建项目以及渔农村、皇岗村、水围村、益田村村、新洲村等11个原居民村，固定居住。人口超过40万，年消费额超过30亿元，其居民多为政府公务员、港人家庭以及消费能力较高的深圳原村民和高收入阶层。 2.2二级市场分析区域住宅市场供求分析 区域抽样楼盘基本要素分析 （表一） 楼盘名称 位置 发展商 物业规模 建筑面积（㎡） 主力户型 折后均价（元／㎡） 付款方式 主力客户群 皇庭居 彩田南与福民路交汇处 皇岗实业房地产公司 31958.37 1×1×1：47.81㎡；2×2×1：68.63㎡；3×2×2：89.83㎡ 6500 一次性付款，银行提供7成20年按揭 85%外销以工薪阶层和货柜司机为主 骏皇名居 福强路 凯方地产 3栋34层 2×2×1：60-67㎡；3×2×2：84.47、108.17㎡ 咨询状态7000 部分港人投资者及香港工薪阶层 金港豪庭 福民路交金田路 恒基泰地产、水围实业 6栋30层 125180 1×2×1：47.16-47.19㎡2×2×1：56.14-74.41 ㎡；3×2×2：91.88-99.16㎡ 咨询状态（7000左右） 知本大厦 福民路交金田路 金雨投资 1栋23 28984 全复式空中办公、居住别墅：262