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拿地遇到 “无票成本”，如何快速口算真实地价？ 推进收并购项目过程中， 经常会遇到这样一种情形： 一块地， 地主开价600 万/亩： 有票400 万/亩， 需要溢价200 万/亩（ 无票）， 此时领导让你评估下这块地的真 实地价大概要去到什么水平？ 我们都知道， 一个项目如果存在无票成本， 那么这个项目因为无票部分需要额外多承担土增税、增值税、所得税等 税费， 从而导致项目的利润会受到较大的影响。 关于有票成本的详细解读， 大家可以看之前的文章： 收并购中如何理解「对价拆分」及「有票成本」？ 因此， 上面提到的地产开价600 万/亩， 因为有200 万/亩的无票成本， 因此收购方收过来以后实际承担的地价是 大幅高于600 万/亩的， 那么应该如何来衡量实际的收购土地成本呢？ 按照正常的测算逻辑， 我们如果要去衡量这个真实的收购成本， 操作步骤如下： ①土地成本按400 万/亩有票， 200 万/亩无票代入测算表， 计算项目的净利率； ②再以净利率反算项目的真实有票土地成本（ 本文中， 我们都称之为 “真实地价”）。 这个时候可能需要用到一个工具 【单变量求解】， 具体用法可参考之前的文章： 投资测算过程中学使用 “单变量求解” 这个方法虽然非常精确， 然而需要耗费比较长的时间。 往往需要完整地做完一个测算才能算出来， 要先定户型配比、初步方案、确定单方成本， 过程比较复杂， 不适宜 快速推算地价。 尤其是在与土地主的现场谈判中， 暂也不能在谈判的时候让老板等一等， 让我先做完一个测算再说， 对吧？ 因此， 此时如果能有一个经验公式指导我们快速推算出一个实际地价， 是不是就显得很酷？ 为了探究这个结论， 牧诗花了两个星期时间研究了 15 个测算案例， 得出一个初步可以应用的经验公式。 过程中繁琐的数据统计确实花费了较多时间， 得来不易。 我是怎么做的呢？ 为了保障结论的普适性， 我分别测算了15 个项目。 这些项目包含不同地价、不同售价和不同容积率的项目， 因为一开始牧诗也不知道到底哪个因素为主要因素， 只有 大而全的逐一试探了。 后来在研究的过程中， 发现地价也好， 售价也好， 其实无非不都是容积率的影响吗？ 容积率高的， 地价、售价都便宜一些， 产品溢价也低些； 容积率低的， 地价、售价都贵一些， 产品溢价也要高一 些。 为此， 我抛开了其他影响因素， 重点把容积率作为变量开展试验。 我一共选取了4 个重点项目， 这4 个项目容积率分别为1 . 5 、2 . 0 、2 . 5 、3 . 0 ， 这4 种类型基本涵盖了大家可 能跟进的项目类型， 容积率低于1 . 5 或者再高于3 . 0 的现在行情下应该很少了~ 我用前面提到的测算真实有票成本的方法分别对上面选出的4 个项目进行了敏感性测试， 测试结果是这样的： 1、项目1： 容积率1.5 这个容积率整体户配我定的偏改善些， 售价和地价也就高些， 整体项目利润率也高些。通过对地 价中的有票、无票成本进行变化， 得出如下敏感性分析结果： 从上面这个结果， 我们可以得出几个结论： ①总地价一定的情况下， 无票成本越高， 项目的净利润率是越低的， 而且降幅很大， 也就印证了无票成本确实会 增加较多税费成本， 导致利润率降低。 ②无票成本越高， 收购的 “真实亩单价” 就越高， 收购成本也就越高。 ③确定 “真实地价” 和 “有票成本”、 “无票成本” 的经验公式， 牧诗基于经验假定这个公式为： 真实地 价 =有票成本 +无票成本* X 我们把上面的数据代入到这个假定公式中， 就可以得出系数X的值（ 表中最右侧一列）。可以看到 X算出来大致在1 . 5 -1 . 7 的水平， 算个平均数为1 . 7 。 因此容积率1.5的项目， 我们在算真实地价的时候， 可以大致参考公式： 真实地价 =有票成本 +无票成本 *1.7 2、项目2 ： 容积率2.0 类似的， 牧诗演算出来的敏感性结果大致如下： 系数X的平均数为1 . 8 ， 因此容积率2.0 的项目， 我们在算真实地价的时候， 可以大致参考公式： 真实地价 =有票 成本 +无票成本*1.8 3、项目3： 容积率2.5 系数X的平均数为1 . 6 ， 因此容积率2.5 的项目， 我们在算真实地价的时候， 可以大致参考公式： 真实地价 =有票 成本 +无票成本*1.6 4、项目4 ： 容积率3.0 系数X的平均数为1 . 6 ， 因此容积率3.0 的项目， 我们在算真实地价的时候， 可以大致参考公式： 真实地价 =有票