拿地中，移交“公共配套设施”涉税全面分析！（附案例详解）.pdf

房 地 产 企 业 开 发 过 程 中 ， 与 “ 公 共 配 套 设 施 ” 相 关 的 税 收 政 策 较 复 杂 ， 本 文 通 过 梳 理 具 体税 收 条 款 ， 探 讨 “ 公 共 配 套 设 施 ” 涉 及 的 主 要 税 种 如 何 正 确 处 理 。 01 企业所得税 《国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知》 （国税发[2009]31 号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管 理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定 进行处理： 1 、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单 位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定 进行处理。 2 、属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与 地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自 用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。分析 此条规定，开发小区内建造的配套设施，一类是按照开发产品的成本项目“ 公 共配套设施费 ” 处理的；一类是单独核算成本的配套设施，要么作为自用固定 资产要么作为开发产品。 根据国税发 [2009]31 号第二十七条的规定，开发产品计税成本支出包括公共 配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全 体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 第三十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应 按建筑面积法进行分配。据此，作为第十七条第一类的公共配套设施，首先 作为过渡性成本对象，归集的是土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基 础设施建设费、建筑安装工程费和开发间接费，然后按照建筑面积法分配到 可售开发产品的成本项目 “ 公共配套设施费” 中。 国税发[2009]31 号第三十二条规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的， 可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、 协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配 套建造的条件。可见，公共配套设施满足一定条件可以预提计入成本。这与 后文公共配套设施的土地增值税处理是不同的，土地增值税上公共配套设施 成本不能预提。如果在所得税上公共配套设施有预提成本，需要在计算土地 增值税时予以扣除。 国税发[2009]31 号第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、 医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合 资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿 可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。该 条政策表明，对符合以上条件的三类配套设施，企业在进行其成本核算时， 一是要将其单独确定为成本对象，单独核算；二是此类配套设施不属于过渡 性成本对象，其成本不存在二次分配的问题；三是收到经济补偿的年度，其 补偿金额直接抵减其建造成本。当其建造成本大于补偿金额时，调减当期应 纳税所得额；当其建造成本小于补偿金额时，调增当期应纳税所得额。 案例一 某 房 地 产 企 业 取 得 一 块 100 亩 的 净 地 ，报 建 一 住 宅 小 区 。考 虑 到 提 升 小 区 品 质 ， 又 从 与 小 区 相 邻 的 工 厂 购 得 10 亩 土 地 建 造 会 所 ， 产 权 归 企 业 所 有 。 该 会 所 无 偿 为 小 区 业 主 使 用 。 企 业 认 为 该 会 所 是 非 营 利 公 共 配 套 设 施 ， 在 计 算 可 售 商 品 房 成 本 时 ，把 该 会 所 的 土 地 成 本 以 及 建 造 成 本 500 万 元 计 入 了 开 发 产 品 的 成 本 项 目 “ 公 共 配 套 设 施 费 ” ， 销 售 时 随 主 营 业 务 成 本 结 转 。 税 务 检 查 时 ， 税 局 要 求 补 缴 企 业 所 得 税 ， 税 局 的 做 法 是 否 正 确 ？ 分析 根 据 以 上 税 收 政 策 分 析 ， 该 会 所 产 权 为 企 业 所 有 ， 不 能 作 为 过 渡 性 成 本 对 象 归 集 成 本 费 用 ， 也 就 是 说 其 成 本 不 能 进 入 可 售 商 品 房 的 成 本 ， 不 能 作 为 主 营 业 务 成 本 结 转 ， 企 业 当 成 本 结 转 减 少 了 企 业 应 纳 税 所 得 额 。 该 会 所