对房地产公司施工阶段造价管理若干.doc

对房地产公司施工阶段造价管理若干 对房地产公司施工阶段造价管理若干 对房地产公司施工阶段造价管理若干 对房地产企业施工阶段造价管理若干 问题的认识 工程程造价管理是一种在制定的规划、设计方案下，展望、计算、确定和监控工程造价及其改动，最后达到预期目标的系统活动，它包括了工程造价合理确定和有效控制的两层含义。一般状况下，房地产项目的投资控制重点在于决议阶段和设计阶段，可是在项目正式动工后，因为受施工各方人员、资料设施、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互限制的影响，施工阶段的造价管理极易出现误差，动向的奖金投入也说明此时的投资控制难度最大。所以，笔者试图经过造价管理的亲自经历，就房地产企业在施工阶段影响造价控制的若干问题说说自己的想法。 1.图纸会审是有效控制工程更改的起点 在项目的方案设计、扩初设计和施工图设计中，开发商与设计企业已经进行了多次的图纸审察，待建项目的功能定位、建设标准和某些特别要求都已经表此刻施工图纸上了，而这里所说的图纸会审，是在招标达成并确定总包方后，由开发商牵头，承包商、设计企业、监理等单位参加的一次最大范围的设计交底及图纸审察会议，固然，此次图纸会审是在招标达成后进行的，大部分问题的解决只好增添工程造价，可是能够在正式施工前解决，能够减少签证，减少返工花费及承包商的施工索赔，并且跟着承包商和监理企业的介入，能够从施工及监理的角度审察核图纸，发现错误和不合理因素。 引申开来，作为开发商的施工管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地比较施工图纸与施工实质，控制工程更改，使造价控制的主动性掌握在开发商手中，为造价控制的稳固性供给保证。 2.施工阶段的造价控制一定兼备工程进度 工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大体素构成的一致矛盾体，此中任何一个因素的变化，都会惹起此外两个因素的相应变化。在工程质量一定切合国家有关标准的前提下，开发商能够调整的只有造价和进度。施工阶段的造价控制，一定做到将造价与进度挂起钩来，因为，工期责任会因施工实质状况而转变为价款责任。 1 / 5 一味的追求进度，必定增添投资，而工期的迟延，不单会增添投资，更会影响开发商对业主的承诺，并带来缓期交房的罚款。 第一，工程招标时开发商要科学决议，确定合理的工期，假如工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。一旦确定工期，两方就应严格恪守，并以此作为支付进度款的前提。进入施工阶段，承发包两方就是一个相互协作的一致体，开发商不再处于一个主动的地点，此时若开发商不断地调整工期，就会失支招标和合同的威望，就会失掉对工期，从而对造价的控制力。 其次，开发商应尽量减少施工中的工程更改，特别是承包内容、建筑功能和资料标准的更改。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程更改，必定会迫使承包商改变既定的进度计划，从头安排劳动力、资料、设施等，相同，三番五次的更改联系单也会使开发商的现场管理人员丧失对施工问题的预示性，丧失对工期、造价控制的主动性，从而被承包商拖着鼻子走，疲于对付工期及花费的索赔。所以，开发商在增强设计管理的同时，也应当严格工程更改的管理制度。 3.指定分包商将增添施工阶段造价控制的难度 指定分包的产生，主要有以下几方面的原由：一、专业技术的要求；二、节俭投资；三、施工图纸的不完美，以致于总包招标时没法并入施工承包范围；四、与开发商有业务来往的关系户的介绍，迫于压力，人为地切割施工内容。从质量控制和造价控制的角度来着，只有前两种状况才是开发商指定分包的原由，自然，节俭投资的前提还一定切合国家有关规定。图纸的不完美显然是有关工作没有做到位；而关系户的介绍，不只不可以节俭工程的投资，还人为地增添了协调解管理的工作量，不利于造价控制。作为开发商，在专业技术同意的状况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重要的是在指定分包商时，一定明确 “归入总担保理 ”的合同条款，赐予总包方充足的权利支实行工程管理，比方进场后施工进度一定报总包同意，进度款的支持一定由总包方署名，等等，而总配合费及水电费的比率相同一定预先确定。 此外，总分包施工内容的区分一定明确，且要易于操作在项目建设中，承建单位之间是相互限制，相互合作的关系，每一方即要知道自己该为对方做什么，也要知道对方该为自己做什么，而分包商的增添，一定会增添不行知的因 2 / 5 素，会凭空增添一些连接的工序。比方，洗手间内装饰由分包商达成，而给排水到位则由总包商来配套，那么洁具安装中，就会多出一个管道碰接的问题。又比方，电线管的预埋由总包达成，而穿线由分包进行；门窗接地由分包施工，而接地址的引出由总包达成，诸这样类，都会凭空增添施工花费，假如在两方的承包合同中没有很明确的条款依照，就会惹起两方对开发商的索赔。 作为施工阶段造价控制的执行者，开发商的工程管理人员