对影响河南省房地产宏观市场环境经济因素分析.doc

对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析 对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析 对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析 对影响河南省房地产宏观市场环境的经济要素剖析 【纲要】在新式城镇化引领中原经济区建设的大环境下，河南省房地产行业进入高速发展期间，这一趋向要求房地产公司一定对目前的宏观市场有全面的认识和掌握，本文对河南省房地产行业的宏观市场环境及对影响宏观市场环境的经济要素进行剖析，并提出相应的政策建议。 【重点词】房地产市场 宏观市场环境 经济要素一、河南省房地产宏观市场存在的问题（一）有效需求不足 一是城镇化水平低， 需求拉动不足。 2012 年河南省城镇化率为 42.2%，低于全国 51.27%的水平。二是第三家产滞后，难形成有效支撑。 2012 年全国第三家产的增添值占国内生产 总值的 44.6%，第三家产投资占固定财产投资的 63.49%，而 河南仅为 30.25%和 43.21% 。三是城镇居民收入水平较低。 2012 年河南省城镇居民人均可支配收入为 20442.62 元，低 于全国 6517 元，增速位列中部六省倒数第一。 （二）地区发展不均衡 2012 年，全省房地产开发投资为 3035.29 亿元，增添了 15.6%。郑州市达成全省投资的 36.1% ；洛阳市 9.0% ，整年 达成投资超出  100 亿的省辖市有  10 个，共达成投资  亿元，占全省房地产总投资的 84.2% ，其他 8 个省辖市仅占 全省房地产投资的 15.8%。房地产开发地区发展极不均衡。 （三）构造性矛盾突出 2012 年以来， 全省商品房开发构造有较大调整， 但构造 性矛盾仍旧突出。一是 90 平方米以下商品住所占比偏低。 二是住所占比降低，商业地产占比上升。目前商业地产已进 入风险与时机并存的阶段，如持续发展将见面对两重考验。 （四）国家调控政策对宏观经济环境的影响 2013 年 3 月份推出“新国五条” ，对河南省房地产的影 响主要有以下双方面： 一是新增征缴房子买卖差价的 20%税 收和进一步上浮二套房贷的首付比率，这对投资谋利性需求 有较强截止作用，但对房价调控作用不显然。二是新政要求 限购地区应覆盖城市所有行政地区。房地产入市会更慎重， 放缓推盘速度，从而影响整个房地产市场发展。 二、影响河南省房地产宏观市场环境的经济要素剖析 （一）地域生产总值 经济发展会直接推进房地家产快速发展，也会增添房地 产的市场需求以及居民的预期，既而影响房地产公司的投资 决议和战略选择， 能再次推进房地产行业的发展。 2006 年～ 2012 年，河南省 GDP 总值增添幅度较大， 只有在 2009 年受 国际金融危机的影响，人均增添率初次在 10%以下，但次年 即恢复增添快速的趋向，说明河南省近几年的经济发展状况 优秀。地域经济的迅猛发展带给房地产行业优秀的外面环境和投资契机，万达、万科等大型房地产公司纷繁进入河南市场。 （二）房地产开发投资额及占全社会固定财产投资的比 重 此指标反应一准期间内房地产的开发投资规模和增添 状况，依此可判断目前房地产的市场热度和预期。该指标在 15%～20%是比较合理和优秀的， 超出 30%时市场存在泡沫， 但应联合地域实质状况进行剖析。 2012 年以来，受政策影响， 开发投资放缓，投资增速回落，全省房地产开发达成投资 3035.29 亿元，同比增添 15.6%，增速同比回落 8.6 个百分点，居全国第 10 位、中部六省第 2 位。从增速看，居全国第 20 位，中部六省第 4 位。整体来说，河南房地产市场仍处高速 发展期间，热度有所降落，但需提防市场泡沫。 （三）房地家产增添值及占 GDP 的比重 房地家产增添值占 GDP 的比重用来反应房地产行业的 市场发展状况和该地域对房地产行业的重视程度及依靠程 度。该指标在 3% ～8% 之间是合理的，超出 5%时，可以为 是该地域的支柱家产。 2010 年河南省该指标为 3.34% ，2011 为 3.66% 。2012 年开始，因为较严格的调控政策， 增速在 2012 年后有减缓，但总的来说，河南省房地家产的增添值增速平 稳，受政策调控市场发展优秀。 （四）城镇化水平 依据美国、日本等国家城市化得出的共同规律，城镇化 率达 40%此后，住所的销售额和销售量会急剧上升。 2012 年河南省新增城镇人口 180 万，城镇化率达到 42.2%，就河 南省近十年数据剖析，城镇化率每提升 1%，将新增城镇人 口 100 万，每增添 1 个城镇人口，可带动固定财产投资 10 万元以上， 仅仅一项， 2012 年新增 180 万城镇人口可带动全 1800 亿元以上的城镇固定财产投资。城镇化是扩大内需的最大潜力，目前河南省仍处于城镇化发展的