项目市场定位及投资可行性初步分析62p前期策划.pptx

;第一部分 角美镇发展概况及城市规划 第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析 第三部分 项目地块价值研判 第四部分 项目开发市场初步定位 第五部分 项目产品开发配比率及定价预估分析 第六部分 项目开发财务及投资效益分析 第七部分 项目评估结论;第一部份 角美镇发展概况及城市规划 ;角美镇区域特征和城市概况;角美镇区域特征和城市概况;角美镇区域特征和城市概况;角美镇城市规划分析 ;角美镇城市规划分析 ; 中心城区启动项目简介图 ;规划定位 ;角美镇城市规划分析 ;第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析;角美房地产发展进程概况;角美房地产发展进程概况;角美商业市场调查分析 ;角美商业市场调查分析 ;商圈业态分布实景图;角美商业市场调查分析 ;角美商业市场调查分析 ;商圈业态分布实景图;第三部份 项目地块价值研判;项目地块价值研判;区位特点： 项目地块位于仁和西路与霞兴路交汇处，为角美新区规划“水韵新城”中心城区，距离老镇区不到一公里，规化中的角美新客运站及龙厦铁路、厦深铁路角美火车站距离本项目10分钟车程，其交通通达性便利。 周边未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺；另外周边现有龙泉谷温泉SPA及打造近80万平方米精品品质生态楼盘“温泉美生活”-----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”；其将间接提升本项目地段价值。 地块概况： 本案项目地块占地面积约：70932㎡，建筑容积率约为：1.8～3.0,建筑限高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。;项目周边楼盘开发状况 ;项目周边楼盘价位图表;项目地块价值研判;项目地块价值研判;商业价值：区域商业及现代城镇舒适性购物商业综合体发展存在极大空白 项目紧邻镇城主干线——仁和西路，位于仁和西路与霞兴路交汇处，区位优越，新客运站、火车站市政交通设施聚集，辐射力极强；项目双面邻路，商业的易达性极强。 周边居住高档生态品质楼盘居多，消费群体整体比较高且周边没有区域性商业综合体其亦为本地块商用物业的经营定位提供极大的操作空间。 项目区域作为角美新城区，角美中学新校区及角美医院的投入，体育中心，龟山公园兴建，形成了十分成熟的配套环境，医疗配套、教育配套、休闲配套等均成熟，为未来的居住提供好的保障。;第四部份 项目开发的市场初步定位;项目开发的市场初步定位;项目开发的市场初步定位;项目开发的市场初步定位;项目开发的市场初步定位;本案的商业定位 ; 以上仅为对本案商业的宏观定位，涉及具体关于项目功能分区、业态细分布、商场主力店如何定位、商业体量如何确定、人/车流动线、购物街区间人流如何有效贯通、体验式购物空间的形象设计等，需经深入市场调研及商家访谈后方能得出系统性结论。;;项目产品开发配比率及定价预估分析 ;3．两种开发模式下的经济技术指标设定 底商加住宅模式（以下简称底商模式）的主要技术经济指标： 商业面积：12464㎡，其中底层6232㎡，二层6232㎡； （以上面积指标由来：本地块呈长方形，因为没有地形图，根据现场目测假定地块长400米宽177米，则该地块的底商面积可粗略估算为（400+177）*12*90%=6232㎡，2米为底商的通常进深，90% 的系数是考虑中间会有断续。二层面积同上。） 住宅面积：200332㎡； 住宅建筑层高：18~30F;项目住宅与商业面积配比率;4.两种开发模式下的销售价格设定;商业部份：;项目产品开发配比率及定价预估分析 ;商业业态;;方 案 一 ： 底 商 模 式 的 投 资 效 益 分 析;4;方 案 一 ： 底 商 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 二 ： 底 商 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 二 ： 底 商 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 二 ： 底 商 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 三 ： 商 业 综 合 体 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 三 ： 商 业 综 合 体 模 式 的 投 资 效 益 分 析;方 案 三 ： 商 业 综 合 体 模 式 的 投 资 效 益 分 析;项目开发成本估算及投资效益分析;3、底商模式的总销售额比较低，但成本也相应降低，主要体现在建安（其层高可以更低一些）、外立面装修（商业综合体更高一些）、设备（商业综合体的设备投入更多）、消防（商业综合体消防等级更高）等方面，这些在以上表格中都得到体现。 4、税费情况也有所不同，因为目前税务部门都采用预征的办法，企业所得税按照销售额的3.75%征收，而土地增值税则住宅与商业的预征比例不同，普通住宅是按照2%，高档住宅（单价高于5000元）是按照3%征收，而商业是按照5%，底商模式的7.09%与商业综合体模式的7.71%