邢台房地产项目策划管理操作手册.pptx

邢台东董村项目操作手册.（.....） 专业提供企管培训资料 2008年4月目 录第一部分：邢台房地产特点分析 第二部分：项目基本情况 第三部分：项目定位第四部分：项目营销策略第五部分：项目销售策略第六部分：项目组织架构第七部分：项目开发节点及费用支出计划 第八部分：项目利润分析第一部分：邢台房地产特点分析 一、土地市场特点分析二、商品房市场特点分析一、土地市场特点分析1、土地交易量2、土地交易价格3、土地供给方式4、未来土地市场预测.（.....） 专业提供企管培训资料1、土地市场交易量 通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易情况极为相似，造成这种情况的主要原因是： 第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较多，项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤积土地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和成本不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，土地供给在逐年减少。 第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难度。以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏观政策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这样就很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了邢台地区土地交易主体的数量。 第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资源，部分开发企业将土地推向二级市场。 土地交易理性回归.（.....） 专业提供企管培训资料2、土地交易价格邢台市区2005-2007年土地成交均价年度成交价格2005年18.2万/亩2006年22.4万/亩2007年33.6万/亩 从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升，邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。3、土地供给方式 协议出让为主，公开“招拍挂”为辅 目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的关联。城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城市新区域扩张，公开招拍挂的土地交易模式必然会大力推行，土地价格的大幅上涨也会必然。4、未来土地市场预测 第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必激烈。 第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开发商取得建设用地的难度增加，供不应求将导致土地价格持续上涨。加上土地本身价值的不断提升，不管是城区还是郊县，土地的总体价格仍将继续上涨。 第三，土地供给紧缩，新扩张区域土地供给逐渐成为主体。新开发区域虽然土地供给较多，但受到生活配套设施的影响，在原主城区置业仍是首选。尤其是城中村改造项目的暂批，为我们赢得了市场机遇。二、商品房市场特点分析1、邢台房地产发展三个阶段2、商品房供给分析3、商品房需求分析4、商品房价格走势5、商品房销售周期6、产品结构与特点7、开发商整体水平8、市场增长环境分析1、邢台房地产发展三个阶段第一阶段: 2002年之前，被动销售的定向阶段 客源特征：以效益好的企业、政府部门、事业单位为主， 以集体补贴“栋”为单位购买 开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高， 仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐； 开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、 追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构 无需求。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不 注重整体规划，没有景观设计欲望，区域的 特征明显（集中在新区，市中心区）.（.....） 专业提供企管培训资料第二阶段：02-06年，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段 客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消 费心理区域理性，散户消费成为市场主流； 开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大 开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注 重客户需求，品牌意识强。（相对而言） 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小 高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被 市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不 断翻新。第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增