万科公园5号2013年营销策略总纲汇报稿.pptx

谨呈：万科城南置业有限公司;;本次汇报所要解决的营销课题：;;2012 年主城区高层豪宅供给水平同比基本持平，但成交却出现约33%的增幅，这与众多高层豪宅项目上半年的大幅优惠促销关系较大，本年度均价同比降幅11%，部分项目“以价换量” 。 供销比随之从1.6回落到1.2，呈现供略大于求的局面。 城南继续高居各方位供销首位，今年整体成交量约为37 万平，占比74%，其他方位成交不温不火;2006;成都高层豪宅分布图;西部华尔街 天府门廊;;;;城南豪宅典型项目——逢豪宅必谈的誉峰;7/23/2013;2栋;7/23/2013;誉峰从入市至今，凭借其豪装及整体品质等实现了站南板块的的最高均价，价格从17000元/m2稳定攀升至20000元/m2左右（含对外报6000精装）。 宏观调控影响，2011年中旬开始，价格有所松动，开始初步走低，目前主力销售产品均价在16000-18000元/㎡左右，含6000元/㎡的精装。但依然是区域内较高的价格。;7/23/2013;城南豪宅典型项目——逢豪宅必谈的誉峰;城南豪宅典型项目——逢豪宅必谈的誉峰;其次，明确占位，高位占位，拉开距离，超越市场;高频率推广——;再次，打造现场力;城南豪宅典型项目——逢豪宅必谈的誉峰;【标签性豪宅】 但标签性过度;项目名称;7/23/2013;皇家中庭园林景观;中海城南一号以清水豪宅20000元/㎡的单价面世，入市后受誉峰影响显著，一期价格持续下行至15000元/m2，仍未取得好的销量。 2011年二季度，在价格不变的情况下推出精装产品（简单硬装，约1500元/㎡）销量提升明显；2012年精装与清水产品同时降价销售，价格跌破12000，全年取得较好销量，实现产值10亿元。;中海城南1号在产品设计上无突出亮点，虽以豪宅自居，但由于产品受90/70规划限制.给人一种“豪得不纯粹”的感觉，属于伪豪宅。 在推广上强调中海的品牌，以品牌在高端市场的号召力迅速聚集人气 项目走量主要是靠其地段优势及透支中海品牌;项目名称;　;入户大堂;总结;项目名称;户型;7/23/2013;公馆1881以高端精装、景观及物业服务等打造自身豪宅标准，以面价17000元/㎡，实得14500-16000元/㎡的价格于2010年8月22日盛大开盘。 项目在开盘期获得一定销量，2011年受宏观调控和市场变化的影响??销售受阻。在其他豪宅产品纷纷降价时依然保持价格坚挺，整年销售基本属于停滞状态； 从2011年底，项目开始降价并推出质素更好的产品，但去化情况一般；在2012年3月，项目正式推出清水产品，并且以8800元/㎡的震撼低价撼动市场，并提高精装产品价格刺激销售，至此项目销售情况真正开始转变。;典型案例分析 ——长城半岛城邦;7/23/2013;典型案例分析 ——长城半岛城邦;项目总结： 项目区域：该项目处于站南板块、临近三环，区域高端改善类产品扎堆，豪宅氛围浓厚。 项目配套：项目临欧尚、宜家、九方等大型购物中心，配套设施完善。 项目价格：项目清水价格11000-12000元/㎡。 项目高端配套：城邦精英会馆、天府长城运动健身中心 项目销售情况：2012年共计销售263套，月均走量22套左右。;新兴热点板块——攀成钢·东大街天府门廊板块;天府门廊豪宅典型项目——环球汇·天誉;天府门廊豪宅典型项目——绿地锦天府;;非热点豪宅板块项目——望今缘;保利·康桥;案例综述;案例总结;;;;;项目自身产品解读;;;;汤臣一品坐落于陆家嘴金融贸易区 滨江大道旁 与黄浦江零距离;拥有上海最壮观的阳台，阳台进深3米弧长34.6米;;2011万科·五龙山 TOP系落户成都;;;成都近期出炉《成都市环城生态区总体规划》，以“六湖八区”为主的环城湖泊水引发市民关注，规划建设锦城湖、江安湖、金沙湖、安靖湖、北湖、青龙湖等六大湖泊，湖面水域面积高达12.2平方公里，建造环城生态带。在这六大湖泊中位于城南核心区域的锦城湖最受关注。;前几年轰动成都的南湖国际社区，湖面只有360亩，如此一对比，再加上位置的核心性，无不让我们意识到锦城湖板块的价值所在。 随之映入脑海的，“纽约中央公园”、“英国海德公园” 浮想联翩······ 成都人见证了东湖、南湖对区域土地价值的带动作用。依托CBD中央商务区的万科·公园五号，除了有一个千亩公园、一个锦城湖之外, 还有一个千亩高尔夫球场,其他生活配套也都十分齐备。 ;璀璨的城市夜幕下 第一眼能看到的 只有 地标 万科公园5号，城市豪宅地标;俯瞰城市 歌剧院、政府中心在不远处灯火闪烁 1000亩锦城湖面波光粼粼 城市的文化、艺术、景观、决策中心尽收眼底 今天刚做的决定，明天可能将改变一个行业甚至整个城市 对面就是南苑，住着和你一样推动世界的人;;价值体系;希望还能构建