《房地产估价理论与实务》PPT课件.pptxVIP

第一章 房地产估价概论;一、房地产的概念、类型及属性 ;2）建筑物 建筑物包括房屋和构筑物。 在进行房地产估价时，对建筑物的认识主要包括以下内容：坐落、面积、户型、房型、楼层和层高、高度、结构、设备、外观、建成年月、维修状况、利用现状、产权状况、其他（如通风、采光、隔音、朝向、隔热，防振，物业管理）等。 对建筑物的周围环境和景观的认识包括自然环境、人文环境和景观。 3）其他地上定着物 其他地上定着物是指与土地、建筑物不能分离，或虽能分离，但分离后会破坏土地、建筑物的功能或完整性的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。;4）实物、权益和区位 房地产是实物、权益和区位三者的有机结合。物质实体是权益的载体，而最终体现房地产价值的是其权益，区位是影响房地产价值的重要因素。 2、房地产的类型 对于房地产估价而言，有意义的房地产分类主要有以下6种： 1）按用途来划分 房地产按用途来划分，主要分为下列10类：居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农业房地产；特殊用途房地产；综合房地产。 2）按开发程度来划分 房地产按开发程度来划分，主要分成以下几类： 生地；毛地；熟地；在建工程；现房。;3)按是否产生收益来划分 房地产按其是否产生收益来划分，主要分为下列2类： 收益性房地产；非收益性房地产。 4）按经营使用方式划分 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： 出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产、自用型房地产。 5）按实物形态划分 按照房地产的实物形态，主要分为以下7类： 土地、建筑物、房地综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已经灭失的房地产、现在状态下的房地产和过去状态下的房地产的差异部分。 ;6）按权益状况划分 按照房地产的权益状况，主要分为以下10类： “干净”的所有权的房地产、共有的房地产和部分产权的房地产 、设有租约、地役权、抵押权的房地产 、已依法列入征收、征用、拆迁的??地产 、被依法查封、采取财产保全措施或其他形式限制的房地、开发手续不齐全的房地产、权属有争议的房屋、临时用地或临时建筑物、违法占地或者违法、违章建筑的房地产、房地产中的无形资产。;3、房地产的属性 房地产有以下四种属性：自然属征，经济属征，法律属征，社会属性。 1）自然属征： 位置固定性、产品异质性、使用耐久性、使用适用性、供给的有限性。 2）经济属征： 高价值性、保值增值性、投资与消费的双重性、利用的外部性、难以变现性 3）法律属征： 交易的登记性、产权重要性、产权的可分行性、易受限制性 4）社会属性： 社会保障性、文化美学价值、心理效应;4、房地产状况描述 对房地产状况（估价对象）的描述，可以分解为基本状况、实物状况、权益状况和区位状况四个部分。 ;二、房地产市场的概念、类型与属性 ;三、房地产价格的概念、特征及影响因素 ;四、房地产价值和价格的种类 ;五、房地产估价的概念;;;;第二章 房地产估价的基本原则;一、独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。 独立：是要求房地产估价时不应受外界不合理因素的干扰和影响。 客观：是要求房地产估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，尽可能地减少主观意志、好恶、情感和偏见对估价过程和估价结论的影响。 公正：是要求在房地产估价时估价机构和估价人员必须站在中立的立场上，不偏袒任何一方，特别是不可有意无意地偏向委托方。;二、合法原则 房地产价值实质上是房地产权益的价值，房地产估价从某种意义上讲是评估房地产权益的价值。 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为哪种状况的房地产来估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判定的房地产状况相匹配。依法判定的估价对象状况通常是估价对象现状，但也可能不是现状，而是有关规定或合同、招标文件等中约定的状况。 依法判定的估价对象权益可分为依法判定的权利类型及归属，以及依法判定的使用权利、处分权利、其他权利等。 ;三、估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果应是由估价目的决定的估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。 估价时点，一般用公历年、月、日表示。 ;四、替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或者